Untermietvertrag für Wohnraum

Inhalte dieser Seite:

• Download einer Vorlage für einen Untermietvertrag für Wohnraum als Word & PDF-Datei »

  Sie vermieten Wohnraum unter?
  Vertrauen Sie unseren tausendfach bewährten Vorlagen und sichern Sie Ihre Rechte so gut wie möglich ab.

• Was ist ein Untermietvertrag für Wohnraum und weitere Fragen verständlich beantwortet »
• Bestandteile und Inhalte unseres rechtssicheren Vertrages »

Ihr Untermietvertrag für Wohnraum:

› oder - statt der individuellen Variante - ein kostenloses Muster-Formular „Untermietvertrag für Wohnraum“ downloaden:

allgemeine Vorlage für einen einfachen Standard-Untermietvertrag für Wohnraum zum selbst Anpassen und Erstellen:

Untermietvertrag für Wohnraum: zum Download der Vorlage als PDF / Word

Wichtiger Hinweis:
Wir stellen diese kostenlose Vorlage ohne rechtliche Prüfung der Klauseln auf Anwendbarkeit für Ihre konkrete Situation zur Verfügung.

Download der Vorlage als Word-Datei (.doc)

Download Untermietvertrag für Wohnraum (.doc)

Download der Vorlage als PDF-Datei (.pdf)

Download Untermietvertrag für Wohnraum (.pdf)

Sie sind sich unsicher beim Ausfüllen der Vorlage und Ausgestaltung Ihres Vertrags?
Nutzen Sie einfach unseren bequemen Fragebogen mit Schritt-für-Schritt-Anleitung und wir erstellen Ihren rechtssicheren und individuellen Vertrag für nur 12,90 €

Ihr Rechtssicherer Untermietvertrag für Wohnraum

Hat Ihnen unser kostenloser Service geholfen?
Mit Ihrem Feedback helfen Sie uns sehr weiter. Dankeschön!

(einfach auf den entsprechenden Stern doppelt tippen)(einfach auf den entsprechenden Stern klicken)

Aktuelle Bewertung: 4.7 / 5 (insgesamt 1.451 Meinungen)

­­Warum ist ein individueller, untervermieterfreundlicher Untermietvertrag so wichtig?

­­Werden auch Sie ein zufriedener Vertragsfix-Kunde

zum Anfang

Wissenswertes und Erklärungen zu einem Untermietvertrag für Wohnraum

Definition: Was ist ein Untermietvertrag für Wohnraum? Was sind die rechtlichen Grundlagen für diesen?

Der Untermietvertrag ist ein Mietvertrag im Sinne der §§ 535 ff. BGB mit der Besonderheit, dass der Vermieter selbst (nur) Mieter ist. Der Untermietvertrag ist im Bürgerlichen Gesetzbuch nicht separat geregelt. Es gelten die allgemeinen mietrechtlichen Vorschriften. Durch den Mietvertrag wird der Vermieter (= Hauptmieter) verpflichtet, dem (Unter-)Mieter die Mietsache zu überlassen. Im Gegenzug ist der Untermieter verpflichtet, Mietzins zu zahlen.

Es gelten also die mietrechtlichen Vorschriften u.a. zur Instandhaltungs- und Instandsetzungsverpflichtung des Vermieters und zu Mängelansprüchen des Mieters. Zum Wohnraummietrecht gibt es viele Sondervorschriften, bspw. Regelungen zu den Betriebskosten, zur Mieterhöhung und zur Kündigung. Die besonderen Vorschriften zum Wohnraummietverhältnis finden sich unter § 549 ff. BGB. Dort finden sich viele mieterschützende Vorschriften, aber auch Regelungen zu den Kündigungsfristen und zur Rückgabe der Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses. In diesem Kontext spielen Schadenersatzansprüche wegen Beschädigung der Mietsache und der etwaige Anspruch des Vermieters auf Schönheitsreparaturen eine Rolle. 

Wichtig beim Untermietvertrag ist die Berücksichtigung der besonderen Situation, dass der Mieter nach Kündigung durch den Vermieter nicht mehr seine Pflichten aus dem Untermietvertrag gegenüber dem Untermieter erfüllen kann. 

---

Möchten Sie Räumlichkeiten nicht untervermieten, sondern als Eigentümer vermieten, so verweisen wir Sie freundlich auf unsere Seite Wohnraummietvertrag.

---

Antworten auf die häufigsten weiteren Fragen zu einem Untermietvertrag für eine Wohnung oder einzelne Zimmer:

• Ab wann spricht man von Untervermietung?

  Untervermietung liegt vor, wenn der Mieter einen Teil der Mietwohnung Dritten überlässt, also nicht die gesamte Wohnung. Die Überlassung der gesamten Wohnung ist eine nach § 540 BGB zu beurteilende "Weitervermietung". Hierbei ist zu beachten, dass der Mieter Ehegatten, eingetragene Lebenspartner und sonstige nächste Angehörige grundsätzlich ohne Erlaubnis des Vermieters aufnehmen darf und dies nicht als Untermiete gewertet wird. Allerdings darf die Wohnung nicht überbelegt werden (Einzelfallbetrachtung). Nimmt der Mieter andere Personen auf, wird die Schwelle zwischen "Besuch" und Untervermietung bei vier bis sechs Wochen erreicht sein. Hierzu gibt es keine gesetzlichen Vorgaben, die Entscheidung ist vom Einzelfall abhängig.

• Muss der Vermieter Untervermietung gestatten und hat der Mieter Anspruch darauf? Wann liegt ein berechtigtes Interesse vor?

  Grundsätzlich bedarf der Mieter der Erlaubnis des Vermieters, wenn er Teile der Wohnung untervermieten will. Dies ergibt sich aus § 553 BGB. Der Mieter hat bei berechtigtem Interesse Anspruch auf diese Zustimmung, § 553 I BGB. Der Vermieter kann die Zustimmung zur Untervermietung nur versagen, wenn er berechtigte Gründe hierfür hat, etwa wenn in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann. Die Überlassung der gesamten Wohnung bedarf ebenfalls der Zustimmung des Vermieters, § 540 BGB. Darauf hat der Mieter aber grdsl. keinen Anspruch.

• Welche Konsequenzen hat eine unerlaubte Untervermietung?

  Eine unerlaubte Untervermietung kann den Vermieter zur außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen. Der Vermieter kann u.U. auch verlangen, dass der Untermieter die Wohnung räumt, was zu Schadenersatzansprüchen des Untermieters gegen den Mieter führen kann.

   

• Kann die Miete bei Untervermietung erhöht werden? Hat der Vermieter Anspruch auf einen Zuschlag oder eine Nutzungsentschädigung?

  Nach § 553 Abs. 2 BGB kann der Vermieter eine Erhöhung des Mietzinses bei Untervermietung nur verlangen, wenn ihm die Überlassung nur mit einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten ist. Wann dies der Fall ist, sagt das Gesetz nicht. Hier ist eine Einzelfallabwägung vorzunehmen. Das Landgericht Berlin verlangt eine für den Vermieter übermäßige und damit unzumutbare wirtschaftliche Belastung (Urteil vom 11.02.2019 - 64 S 104/18), was nur selten der Fall sein dürfte. Pauschale Untermietzuschläge können in der Regel in Verträgen nicht wirksam vereinbart werden.

• Müssen Einnahmen aus einer Untervermietung versteuert werden?

  Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung unterliegen grundsätzlich der Besteuerung. Umsatzsteuer ist auf Mieteinnahmen grundsätzlich nicht zu entrichten.

• Was gibt es für Risiken bei der Untervermietung zu berücksichtigen?

  In der Regel haftet der Mieter gegenüber dem Vermieter für Beschädigungen der Mietsache durch den Untermieter.

  Wenn der Untermieter nicht zahlt, muss die Forderung ggfls. gerichtlich geltend gemacht werden, was hohe Kosten verursachen kann. Die Räumung des Untermieters kann in der Regel nur durch den Gerichtsvollzieher erzwungen werden, was ein Räumungsurteil des Amtsgerichts voraussetzt.

  Ist die Untervermietung vom Vermieter nicht gestattet, droht die Kündigung des Hauptmietverhältnisses und die Räumung durch den Vermieter, was wiederum Schadenersatzansprüche des Untermieters gegen den Mieter nach sich ziehen kann.

---

Einsatzmöglichkeiten:

• einen Zwischenmietvertrag
• einen befristeten Untermietvertrag für ein möbliertes Zimmer / Zimmervermietung
• Mietvertrag für ein WG-Zimmer (der Hauptmieter der Wohngemeinschaft vermietet ein Zimmer in dieser / Vermietung untereinander)
• Vertrag für die Untervermietung von Wohnraum

Inhalte & Bestandteile unseres rechtssicheren Vertrags:

Der individuelle Untermietvertrag für Wohnraum enthält in Abhängigkeit der von Ihnen gegebenen Antworten folgende Regelungen und untervermieterfreundliche Klauseln:

• Benennung des Vertrages sowie der Vertragspartner (Mieter und Untermieter) mit Erläuterungen zu diesen

• Benennung und Beschreibung des Mietobjektes und des unterzuvermietenden Bereiches (gesamte Wohnung, bestimmte Zimmer)

• Benenn

• Regelung wenn Mieter die Wohnung selbst bewohnt (Einrichtungsgegenstände, Gebrauch mit Familie und Personen eines Haushaltes)

• Benennung des Vermieters (Hauptvermieter) sowie Aussagen zur Gestattung der Untervermietung

• Benennung und Regelungen des Hauptmietvertrages

• Verbot gewerblicher bzw. teilgewerblicher Nutzung

• Angaben und Regelungen zu gemeinschaftlich mit anderen Bewohnern genutzten Bereichen

• Regelungen zu mitvermieteten Gegenständen (Möbeln)

• Regelungen zur Mietzeit (befristet/unbefristet, Beginn/Ende, Gebrauch nach Ablauf der Mietzeit)

• Regelungen zur Befristung (Begründung)

• Regelungen zu einer verspäteten Übergabe der Räume

• Regelung eines Kündigungsverzichtes (Dauer, außerordentliche Kündigung)

• Regelungen zur Kündigung bei Kündigung des Hauptmietvertrages

• Angaben zum Mietzins (Kaltmiete, Nebenkosten, Heizkosten, Gesamtmiete) sowie der Zahlung (Rechtzeitigkeit, Bankverbindung)

• Regelung einer Staffelmiete (Höhe, Entwicklung)

• Regelungen einer Indexmiete

• Regelungen zu Heizung, Warmwasser, Betriebskosten (Pauschale, Vorauszahlung mit jährlicher Abrechnung, Anteil an Betriebskosten, Teilabrechnungen, Fehler der Abrechnungen, verbrauchsabhängige Umlage, Warmwasserversorgung)

• Regelungen zur Kaution (Art und Höhe, Zeitpunkt)

• Regelungen zu Schönheitsreparaturen (Verpflichtung, Ausführung, Rückgabe, Kompensation wenn Wohnung bei Übergabe nicht renoviert)

• Regelungen zum Hauptmietvertrag (Vorrang)

• Angaben zum Zustand der Mietsache sowie Regelungen zum Übergabeprotokoll

• Regelungen zur Nutzung der Mietsache (Zwecke, Erlaubnis des Mieters, Weitervermietung, Veränderungen in der Wohnungsbelegung)

• Regelungen zur Tierhaltung (Zustimmung, Einzelfall, Widerruf, Ende der Zustimmung, Haftung)

• Regelungen zu baulichen Maßnahmen und Modernisierung (Erhaltung und Ausbau der Mieträume, Beseitigung von Schäde, Duldungspflicht, bauliche Arbeiten durch den Untermieter, Brennöfen, Zustand bei Rückgabe)

• Regelungen zum Betreten der Mieträume (Mieter, Vermieter sowie Beauftragte, Besichtigung, Pflicht zur Gestattung)

• Regelungen zu kleinen Instandhaltungen und Instandsetzungen (schonende und pflegliche Behandlung, Reinigung, Belüftung, Kostenübernahme)

• Regelungen zur Haftung des Untermieters (Schäden, Beweislast, Versicherung, Anzeige und Auskunft)

• Regelungen zur Haftung des Mieters (Haftungsausschluss bzw. -einschränkung, Übergabe der Mietsache, Anliegen von Medien)

• Hinweise wenn kein Neubau (Gewährleistung, aktuelle Standards, Wärmeschutz im Winter und Sommer, Brandschutz, Schallschutz, Feuchteschutz)

• Regelungen zur Beendigung des Mietverhältnisses (Fortsetzung Gebrauch, Zustand der Mieträume, Schlüssel, Schäden, Fußbodenbelag, Wiederherstellung ursprünglicher Zustand, zurückgebliebene Gegenstände, neue Anschrift)

• Regelungen zur Aufrechnung und dem Zürückbehaltungsrecht (Ausschluss, Kaution)

• Regelungen zu Anlagen des Untermieters (Schilder, Blumenkästen, Antennen)

• Regelungen bei mehreren Untermietern oder Mietern

• Regelungen zur Schrifform, Nebenabreden, Änderungen und Ergänzungen, Rechtswirksamkeit

• Unterschriften aller Vertragspartner

Unsere Fragen, damit wir Ihren maßgeschneiderten Untermietvertrag für Wohnraum für Sie erstellen können:

Folgende Fragen stellen wir Ihnen bei der Option PREMIUM, um den Vertrag so individuell wie möglich gestalten zu können. Lediglich Fragen, welche Folgefragen beeinflussen sind unbedingt zu beantworten – alle anderen Punkte können Sie auch noch später im erstellten Vertrag eintragen.

Klicken Sie auf eine Frage und Sie erhalten mehr Informationen dazu.

• Werden einzelne Zimmer oder eine gesamte Wohnung untervermietet?

  Hier ist anzugeben, ob die gesamte Wohnung oder nur einzelne Zimmer untervermietet werden. Nur die Überlassung einzelner Zimmer ist rechtlich als Untervermietung zu qualifizieren. Die "Untervermietung" der gesamten Wohnung ist tatsächlich eine Weitervermietung, die ebenfalls (wie in der Regel die Untervermietung) der Zustimmung des Vermieters bedarf. Der Vermieter kann die Weitervermietung aber ohne Grund ablehnen.

  • ein oder mehrere Zimmer der Wohnung.
  • die gesamte Wohnung

  Unter bestimmten Voraussetzungen hat der Mieter Anspruch gegen seinen Vermieter auf Zustimmung zur Untervermietung. Ein Anspruch auf Weitervermietung der gesamten Wohnung besteht in der Regel nicht.

• Der Untermieter darf gemeinsam mit anderen Bewohnern nutzen:

  Bei der Vermietung einzelner Zimmer kann der Untermieter mitunter zusätzlich Räumlichkeiten gemeinsam mit Anderen nutzen (andere Untermieter oder der in der Wohnung ebenfalls anwesende Hauptmieter). Um hier präzise abzugrenzen, können diese Einrichtungen konkret benannt werden. In diesem Fall ist der Hauptmieter auf die gesamte Dauer des Untermietverhältnisses verpflichtet, die genannten Einrichtungen dem Untermieter zur Verfügung zu stellen. 

  • Bad
  • Küche
  • Keller
  • Gemeinschaftsraum
• Liegen all diese Voraussetzungen vor?

  Diese (wegen der Gesetzesformulierung) etwas komplizierte Frage entscheidet darüber, ob die mieterschützenden Vorschriften zum Kündigungsschutz gelten. Liegt nur eine der Voraussetzungen nicht vor (zieht etwa der Untermieter mit seiner Familie in die Räume ein), gilt vollständig das soziale Mietrecht. Dann ist bspw. eine Befristung nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich (dazu sogleich).

  • Alle drei Voraussetzungen treffen zu.
  • Nein, auch nur eine der genannten Voraussetzungen trifft nicht zu.

  Möblierte Bereiche der vom Hauptmieter bewohnten Wohnung fallen nicht unter mieterschützende Vorschriften zur Miethöhe und zum Kündigungsschutz, wenn die Räume dem Untermieter nicht zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen überlassen ist, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt. Diese Wohnräume können vom Hauptmieter auch ohne Grund gekündigt werden. Die Kündigungsfrist hängt davon ab, ob die Wohnräume möbliert sind. Außerdem werden spezielle Vorschriften für das Mobiliar in den Vertrag eingefügt. 

• Hat der Vermieter der Untervermietung zugestimmt?

  In der Regel ist die Untervermietung von der Zustimmung des Vermieters abhängig. Wenn der Vermieter der Untervermietung nicht zugestimmt hat, ist vom Abschluss des Untermietvertrages abzuraten, denn der Hauptmietvertrag kann deswegen außerordentlich gekündigt werden und Hauptmieter und Untermieter müssen dann evtl. sofort ausziehen. Wenn Sie dennoch ohne Zustimmung des Vermieters den Untermietvertrag abschließen wollen, wird dies im Vertrag angegeben, damit das Risiko des Schadensersatzanspruches des Untermieters gegen den Hauptmieter reduziert wird.

  • Ja
  • Nein
  • keine Angabe
• Sollen eine Kopie des Hauptmietvertrag dem Vertrag beigefügt und seine Regelungen sinngemäß übernommen werden?

  Wenn der Hauptmietvertrag beigefügt wird, gelten seine Regelungen sinngemäß (soweit nicht im Untermietvertrag etwas Abweichendes geregelt ist). Dies ist zu empfehlen, damit die Pflichten in den Mietverhältnissen gleichlaufen, also der Untermieter dieselben Pflichten hat wie der Hauptmieter. Wenn aber im Hauptmietvertrag Regelungen fehlen oder unwirksam sind, wird dieses Problem auf den Untermietvertrag transferiert. Die Daten (Name des Vermieters, Miethöhe) des Hauptmietvertrages können geschwärzt werden.

  • Eine Kopie des Hauptmietvertrages wird diesem Vertrag beigefügt. Seine Regelungen gelten sinngemäß für das Untermietverhältnis.
  • Der Hauptmietvertrag wird nicht beigefügt und seine Regelungen gelten nicht im Untermietverhältnis.
• Name und Adresse des Vermieters werden im Vertrag

  Zur Terminologie: Es gibt den Untermieter, den Hauptmieter (= Vermieter des Untermieters) und den Vermieter (des Mieters).

  Auch wenn Sie den Hauptmietvertrag nicht beifügen, kann es sinnvoll sein, den Vermieter zu benennen, damit der Untermieter im Notfall Kontakt zum Vermieter aufnehmen kann.

  • angegeben
  • nicht angegeben

  Die Nennung des Vermieters hat Vor- und Nachteile. Notwendigenfalls (bspw. bei Mängeln) kann sich der Untermieter an den Vermieter wenden. Wenn der Mieter dies nicht wünscht, sollte die Benennung des Vermieters unterbleiben.

• Soll der Untermietvertrag befristet oder unbefristet sein?

  Der befristete Vertrag ist grundsätzlich von keiner Seite vor Fristende kündbar! Der Vertrag läuft erst mit Ende der Frist aus. 

  Die Möglichkeit der grundlosen Befristung hängt u.a. davon ab, ob der Wohnraum innerhalb der vom Mieter genutzten Wohnung liegt. Andernfalls sind Gründe für die Befristung anzugeben. Liegt dann keiner der Gründe vor, gilt der Vertrag als unbefristeter Vertrag, den der Untermieter stets, der Hauptmieter aber u.U. nur unter engen Voraussetzungen kündigen darf (z.B. Eigenbedarf).

  • unbefristet
  • befristet

  Eine Befristung ist nur dann zulässig, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit 

  die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will,

  in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, oder

  die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will.

  Der Grund ist präzise im Vertrag anzugeben (dazu die nächste Frage). Wird der Grund nicht angegeben oder liegt er tatsächlich nicht vor, kann der Mieter Umwandlung des Vertrages in einen unbefristeten Mietvertrag verlangen.

• Als Grund für die Befristung gibt der Hauptmieter an,

  Hier ist nun zunächst einmal abstrakt anzugeben, welcher Befristungsgrund vorliegt, bevor dieser bei der nächsten Frage individuell zu beschreiben ist.

  • der Hauptmietvertrag entsprechend befristet ist.
  • nach Ablauf der Mietzeit die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will,
  • nach Ablauf der Mietzeit in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden
  • nach Ablauf der Mietzeit die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will,

  erste Alternative: absehbarer Eigenbedarf, der Vermieter selbst oder Angehörige (nach der Rechtsprechung auch Nichten/Neffen) möchte nach Ablauf der Frist einziehen.

  zweite Alternative: der Vermieter plant eine Sanierung bzw. einen Umbau, wobei geplant ist, die Räume dabei umzugestalten

  dritte Alternative: ein Angestellter des Vermieters soll einziehen.

• Soll ein zeitlich befristeter Kündigungsausschluss vereinbart werden?

  Kündigungsausschluss bedeutet, dass sowohl Untermieter, als auch Hauptmieter während dieser Zeit (maximal vier Jahre) den Vertrag nicht kündigen dürfen. Der Kündigungsausschluss bewirkt also eine Mindestmietzeit. Die außerordentliche Kündigung, etwa wegen Zahlungsverzug oder anderer Pflichtverletzungen, bleibt möglich. 

  • Nein
  • Ja
• Ist die Wohnung bzw. sind die Zimmer möbliert?
  • Nein
  • Ja
• Wollen Sie eine Staffel- oder Indexmiete vereinbaren?

  Die Staffel- und Indexmiete steigt maximal einmal im Jahr, bei der Staffelmiete um den im Vertrag festgelegten Betrag, bei der Indexmiete um die Erhöhung des Index der Lebenshaltungskosten. Dieser wird monatlich vom Statistischen Bundesamt ermittelt und veröffentlicht. Andere Erhöhungen des Untermietzinses (etwa bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete) sind bei Staffel- oder Indexmiete ausgeschlossen. Eingeschränkt möglich bleiben bei der Indexmiete Erhöhungen nach Modernisierung. 

  • weder Staffel-, noch Indexmiete
  • Staffelmiete
  • Indexmiete

  Wird keine Staffel- oder Indexmiete vereinbart, kann der Vermieter unter den strengen gesetzlichen Voraussetzungen aller 15 Monate (§ 558 I BGB) den Mietzins an die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen. Dieses Verfahren ist formell anspruchsvoll und konfliktträchtig. Bei der Staffelmiete besteht Kalkulationssicherheit, wobei die Erhöhung hinter der allgemeinen Mietentwicklung zurückbleiben oder darüber hinausgehen kann. Das kann auch bei der Indexmiete passieren. Bei der Indexmiete kommt auch eine Reduzierung in Betracht, wenn der Index fällt!

  Wird weder eine Indexmiete noch eine Staffelmiete vereinbart, bleibt die Miete grundsätzlich unverändert. Dann kommte eine Erhöhung nur in Frage, wenn die ortsübliche Miete höher ist. 

  Die Mietpreisbremse hindert die Erhöhung nach dem Verbraucherpreisindex nicht, sehr wohl aber - wenn die Voraussetzungen vorliegen - die Staffelmieterhöhung!

  Bei Neuvermietung mit über der ortsüblichen Vergleichsmiete vereinbartem Mietzins ist also die Indexmiete zu empfehlen.

• Um wieviel Prozent soll der Untermietzins jährlich steigen?

  Bitte geben Sie an, um wieviel Prozent die Untermiete jährlich steigen soll. Der Mietzins steigt dann automatisch, ohne dass noch Erklärungen abzugeben wären.

  • jährliche Steigerung
• Folgendes wird für die kalten Betriebskosten vereinbart:

  Hier ist zu entscheiden, ob die kalten Betriebskosten als Pauschale ausgewiesen (und nicht abgerechnet) oder ob - was die Regel ist - der Untermieter monatliche Vorauszahlungen leistet, die separat jährlich abgerechnet werden. Kalte Betriebskosten sind z.B. die Grundsteuer, Hauswart, Gartenpflege, Straßenreinigung und Winterdienst, Versicherungen, Müllentsorgung, u.U. Fernsehempfang usw.. Verbrauchsabhängige Kosten sollten (Wasserver- und entsorgung) oder müssen (Heizung, Warmwassererzeugung) nach individuellem Verbrauch abgerechnet werden. Es werden die Kosten umgelegt, die der Vermieter gegenüber dem Hauptmieter umlegt.

  • Der Untermieter zahlt monatliche Vorauszahlungen. Die Betriebskosten werden jährlich abgerechnet.
  • Die Nebenkosten werden nicht abgerechnet, sondern mit einem monatlichen Pauschalbetrag abgegolten (Inklusivmiete).
• Die vom Vermieter abgerechneten Betriebskosten werden nach folgendem Anteil in % umgelegt:

  Bitte geben Sie hier den mit dem Untermieter vereinbarten Anteil ein. Regelmäßig entspricht dieser dem Anteil der untervermieteten Räumlichkeiten zur Gesamtfläche. Bei einem untervermieteten Zimmer einer Vierraumwohnung könnte der Anteil etwa 25% betragen, wenn nicht die genauen Flächen zugrunde gelegt werden (dann ist das Verhältnis der Flächen zu ermitteln). Jeweils nach Erhalt der Betriebskostenabrechnung durch den Vermieter fordert der Hauptmieter vom Untermieter den hier prozentual bestimmten Anteil an.

  • Anteil

  Nach dem Vertrag ist der Vermieter immer berechtigt, den Umlageschlüssel für die Zukunft zu ändern, wenn der neue Schlüssel nicht gegen gesetzliche Regeln verstösst.

• Wie werden die Räume beheizt?
  • Zentralheizung (auch mit Contracting), Fernwärme oder Heizungsanlage in der Wohnung
  • der Untermieter betreibt eigenverantwortlich eine Heizung (bzw. Ofen)
• Wie werden die Heizkosten gegenüber dem Untermieter umgelegt?
  • Die Umlage der Heizkosten erfolgt wie die übrigen Betriebkosten (pauschal oder o.g. Quote).
  • Die Umlage der Heizkosten erfolgt verbrauchsabhängig, indem der Verbrauch des Untermieters erfasst (abgelesen) wird und die Kosten entsprechend berechnet werden.
• Was gilt für die Warmwassererzeugung?
  • zentrale Warmwassererzeugung (über Anlagen in der Wohnung - bspw. Boiler oder Therme -, Zentralheizung - ggfsl. auch Contracting- oder Fernwärme)
  • Warmwasser wird nicht bereitgestellt
• Soll der Untermieter eine Kaution stellen?

  Die Kaution sichert die Ansprüche des Hauptmieters gegen den Untermieter für den Fall, dass der Untermieter seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt. Es ist daher unbedingt empfehlenswert, eine Kaution zu vereinbaren.

  • Ja
  • Nein

  Sie können als Vermieter gemäß § 551 BGB eine Kaution verlangen. Gesichert sind bei preisfreiem Wohnraum die Mietzahlungen, die Nachforderungen auf Betriebskostenabrechnungen und auch etwaige Forderungen nach Beendigung des Mietverhältnisses, etwa bei nicht ordnungsgemäß ausgeführten Schönheitsreparaturen oder Beschädigungen der Räume.

  Die Kaution darf höchstens das Dreifache der Miete (ohne Nebenkosten) betragen. Die Vereinbarung einer höheren Kaution ist unwirksam und führt regelmäßig dazu, dass der Vermieter überhaupt keine Kaution verlagen kann. Die Kaution ist nach § 551 Abs. 3 BGB bei einem Geldinstitut vom Vermögen des Vermieters getrennt anzulegen. Hierauf hat der Mieter einen Anspruch, so dass der Vermieter die Kaution getrennt anlegen sollte.

• Welche Art der Kaution?

  Hier wählen Sie aus, in welcher Form der Untermieter die Kaution stellt. Üblich und mit dem geringsten Aufwand verbunden ist die Verpfändung eines Sparguthabens des Untermieters. Praktikabel ist auch die Bankbürgschaft.

  • Einzahlung auf Kautionskonto
  • Barkaution
  • Bürgschaft
  • Verpfändung eines Guthabens

  Die Barkaution (Bargeld oder Überweisung) ist vom Vermieter von seinem übrigen Vermögen getrennt bei einem Kreditinstitut anzulegen (extra Konto)!

• Übernimmt der Untermieter die Schönheitsreparaturen?

  Die sog. Schönheitsreparaturen dürfen dem Untermieter auferlegt werden. Nach der Rechtsprechung ist die Überwälzung auf folgende Arbeiten beschränkt: das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. 

  • Ja
  • Nein
• Werden dem Untermieter die Räume in renoviertem Zustand übergeben?

  Nach der Rechtsprechung setzt die Wirksamkeit der Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den (Unter-)Mieter voraus, dass die Wohnung renoviert übergeben wurde oder - wenn das nicht der Fall ist - dem (Unter-)Mieter ein "angemessener" Ausgleich gewährt wird.

  • Ja
  • Nein
• Die einzelnen Angaben für den Vertrag möchte ich ..

  Bei Bejahung der Frage können Sie die konkreten Mietvertragsdaten, wie Namen der Vertragspartner, Adressen, Beginn und ggfls. Ende, Höhe des Mietzinses und der Kaution, Konto usw. im Folgenden eingeben. Ihr Vertrag wird Ihnen dann unterschriftsreif zur Verfügung gestellt. Wenn Sie Angaben nicht eintragen, bleiben die Felder im Vertragsformular frei. Sie erhalten den Vertrag als Word- und pdf-Dokument. Im Word-Dokument können Sie später also immer noch Änderungen vornehmen.

  Wenn Sie die Daten nicht eingeben möchten, füllen Sie den Vertrag also später bitte selbst aus.

  Ihre Daten sind aber geschützt. Sie werden sicher (in Deutschland) abgespeichert und nach einem bestimmten Zeitraum gelöscht. Ihre hier eingetragenen Daten werden nicht  angesehen, ausgewertet oder weitergegeben. 

  • im Folgenden eingeben.
  • nicht hier, sondern erst in den mir zugesandten Vertrag eintragen.
• Bitte bezeichnen Sie das Zimmer konkret
• Bitte geben Sie die Adresse, die Lage der Wohnung und gegebenenfalls das bzw. die Zimmer an:

  Hier ist zunächst die vollständige Adresse (Straße, Hausnummer, Postleitzahl) einzutragen. Weiter ist die Wohnungsnummer (sofern vorhanden) sowie die Lage anzugeben.
• Bitte geben Sie Namen und Adresse des Hauptmieters an:

  Der Hauptmieter ist der Vermieter des Untermieters (und gleichzeitig der Mieter gegenüber dem Vermieter). Hier ist der Hauptmieter mit Vor- und Zunamen und mit Adresse anzugeben.

  Wichtig ist bei juristischen Personen (GmbH, OHG, GbR) die Angabe des Vertreters mit Vor- und Zunamen. Bei Erbengemeinschaften, Miteigentümergemeinschaften und Gesellschaften bürgerlichen Rechts genügt eine Bezeichnung, die eine eindeutige Identifizierung zulässt, bspw. Erbengemeinschaft nach Klaus E., Grundstücksgemeinschaft Badstraße 12 usw. Unerläßlich ist dann jedoch die Angabe des Vertreters. Dieser muss eine natürliche Person sein und sollte mit Vor- und Zunamen und Adresse angegeben werden.

• Bitte geben Sie den/die Namen und (bisherige) Adressen der Untermieter an

  Der oder die Untermieter sind vollständig und mit Vor- und Zunamen sowie unter Angabe der (bisherigen) Anschrift zu bezeichnen. Empfehlenswert ist zusätzlich die Angabe des Geburtsdatums. Dies gilt auch für die Wohngemeinschaft; hier ist jeder Untermieter vollständig zu bezeichnen.

  Hier sollten alle in die Wohnung einziehenden Erwachsenen angegeben werden. Kinder sind nicht anzugeben; sie leiten ihr Nutzungsrecht von den Eltern ab. Bei Paaren (auch bei Ehepaaren) sollten beide Namen angegeben werden, denn nur die hier genannten Personen haften für den Mietzins.

• Vermieter ist:

  Tragen Sie hier Name (bzw. Firma) des Vermieters (Hauptvermieter; Vermieter des Mieters) mit Adresse und ggfls. Kontaktdaten (Tel., Mail o.ä) ein. Wenn Sie hier nichts eintragen, können Sie den Namen des Vermieters im übersandten Vertrag immer noch nachtragen.
• Wann soll die Untermietzeit beginnen?

  Bitte tragen Sie das Datum ein, an dem der Untermietvertrag beginnen soll. An diesem Tag sollten die Wohnung an den Untermieter übergeben werden. Ab diesem Tag hat der Untermieter zu zahlen. 

  • Datum
• Das Untermietverhältnis endet am

  Bitte tragen Sie das Datum ein, zu dem der Untermietvertrag enden soll. Bis dahin kann keine Vertragspartei kündigen. Zu diesem Termin endet der Untermietvertrag, ohne dass es einer Kündigung bedarf. 
• Wie lange (wieviele Monate) soll die Kündigung ausgeschlossen sein?

  Der Zeitraum beginnt mit Abschluss des Vertrages, nicht mit Vertragsbeginn, denn nach der Rechtsprechung ist der Kündigungsausschluss für maximal vier Jahre ab Datum des Vertragsschlusses möglich. 
• Konkret liegt folgender Befristungsgrund vor:

  bitte geben Sie konkret an, wer wann warum einziehen will (erste Alternative) oder wann welche Sanierungsarbeiten anstehen und wie die Wohnung dabei umgestaltet werden soll.
• Bitte geben Sie den monatlichen Untermietzins an

  Im ersten Feld ist die (Nettokalt-) Miete, also ohne Nebenkostenvorauszahlungen, in das weitere Feld die Nebenkostenvorauszahlung bzw. die Pauschale einzutragen.

  • Mietzins
  • Nebenkosten­vorauszahlung bzw. Nebenkostenpauschale

  Die Summe der Einzelmieten ergibt (zzgl. Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung) den vom Mieter zu zahlenden Betrag. Bedenken Sie, dass die Zahlungspflicht anteilig bei Kündigung der Nebengelasse entfällt, wenn Sie die isolierte Kündigung zulassen (s.o).

• Die Heizkostenvorauszahlung beträgt
  • Heizkostenvorauszahlung
• In welcher Höhe soll der Untermieter eine Kaution stellen?

  Geben Sie hier die Summe in Euro ein. Die Kaution darf nicht höher als drei monatliche Kaltmieten (ohne Betriebskostenvorauszahlung) sein. 

  • Kaution
• Hier können Sie das Konto angeben, auf das die Untermiete gezahlt werden soll:

  Wenn Sie die Kontodaten angeben, werden diese in den Vertrag übernommen. Lassen Sie die Felder frei, können Sie die Kontodaten auch später in den vorbereiteten Vertrag eingeben.

  • Kontoinhaber
  • IBAN
  • BIC
  • Bank