Das Landgericht Berlin (67 S 147/22) hat der Rechtsprechung zur Minderung des Mietzinses bei Unterschreitung der im Mietvertrag genannten Wohnfläche eine weitere Facette hinzugefügt. Der Vermieter hatte sich in dem zugrunde liegenden Fall auf die von ihm vorformulierte Klausel im Mietvertrag berufen, wonach die Minderung bei Unterschreitung der Wohnfläche ausgeschlossen ist. Gleichzeitig fand sich im Vertrag die Klausel, dass die im Mietvertrag angegebene Fläche nicht der Festlegung des Mietgegenstandes dient.
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs besteht bei Flächenabweichungen von mehr als 10 % zu der im Mietvertrag genannten Fläche ein Minderungsrecht. Dem kann der Vermieter vorbeugen, indem er in den Mietvertrag die Klausel aufnimmt, dass die Wohnfläche nicht der Festlegung des Mietgegenstandes dient. Nun hat das Landgericht Berlin aber geurteilt, dass selbst bei dieser einschränkenden Klausel ein Minderungsrecht besteht, wenn der Vermieter mit der weiteren zitierten Klausel versucht, das Minderungsrecht wegen Wohnflächenunterschreitung auszuschließen. Der Vermieter hat durch diesen ausdrücklichen Verweis auf mögliche Minderungsansprüche zum Ausdruck gebracht, dass die Flächenangabe doch der Beschreibung des Mietgegenstandes dienen muss, obwohl dies im Vertrag ausdrücklich ausgeschlossen war. Der Vermieter scheiterte hier an der Unklarheitenregel des § 305 c Abs. 2 BGB.
Im Ergebnis ist die Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag aus Vermietersicht nicht notwendig. Vielmehr kann diese Angabe nur schaden (wenn sie nicht zutrifft). Etwaige Mieterhöhungen und die Betriebskostenabrechnungen sind ohnehin auf Grundlage der tatsächlichen (und nicht an der im Vertrag benannten) Wohnfläche zu berechnen. Wenn die Wohnfläche dennoch im Mietvertrag angegeben werden soll, kann die Minderung mit der Formulierung ausgeschlossen werden, dass diese Angabe nicht der Bestimmung des Mietgegenstandes dient (jedenfalls nach bisheriger Rechtsprechung: BGH VIII ZR 306/09). Weitere Klauseln zum Ausschluss der Minderung wegen Wohnflächenunterschreitung verunklaren die Lage nur und schaden im Ergebnis dem Ersteller des Vertrages, in der Regel also dem Vermieter.