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Wissenswertes und Erklärungen zu einem Gewerberaummietvertrag

Definition: Was ist ein Gewerberaummietvertrag? Was sind die rechtlichen Grundlagen für diesen?

Vorschriften zum Mietvertrag finden sich im Bürgerlichen Gesetzbuch unter den §§ 535 ff. BGB. Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter die Mietsache zu überlassen. Im Gegenzug ist der Mieter verpflichtet, Mietzins zu zahlen. Die Vorschriften betreffen u.a. die Instandhaltungs- und Instandsetzungsverpflichtung des Vermieters, Mängelansprüche des Mieters, Regelungen zum Ausgleich von Betriebskosten, Vorschriften zu den Kündigungsfristen und zur Verpflichtung des Mieters zur Rückgabe der Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses, bspw. Schadenersatzansprüche wegen Beschädigung der Mietsache und der Anspruch des Vermieters auf etwaige Schönheitsreparaturen. 

Die grundlegenden Vorschriften zum Mietrecht erfassen sowohl Wohn- als auch Gewerbemietverhältnisse und aber auch Mietverhältnisse über bewegliche Güter. Zum Mietverhältnis für Gewerberäume gibt es nur wenige Sondervorschriften, so unter § 578 ff. BGB.

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Ein gewerblicher Mietvertrag regelt die geschäftliche Vermietung von Objekten.

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Antworten auf die häufigsten weiteren Fragen zu einem Mietvertrag für Gewerbe (nicht zu Wohnzwecken genutzte Objekte):

• Wodurch unterscheidet sich ein Gewerbemietvertrag von einem Wohnraummietvertrag? Gibt es Mischformen?

  Der Unterschied besteht in der Zweckbindung der überlassenen Räumlichkeiten. Werden Räume zu Wohnzwecken vermietet, gilt automatisch Wohnraummietrecht. Werden Räume nicht zu Wohnzwecken vermietet (gewerbliche Zwecke, aber auch Vermietung an Vereine, Behörden u.ä.), gilt Wohnraummietrecht nicht. Es kommt dabei nicht auf die Bezeichnung des Vertrages an, sondern auf die tatsächlich gewollte Nutzung. Das Wohnraummietrecht enthält eine Reihe mieterschützende Vorschriften, bspw. zur Höhe der Kaution, zum Kündigungsschutz, zur Mieterhöhung und zu den Betriebskosten.

  Es gibt auch Mischformen, bspw. die Vermietung von Büroräumen mit Wohnmöglichkeit. Dann entscheidet der Schwerpunkt der Nutzung, welche Vorschriften gelten.

• Worauf sollte bei einem gewerblichen Mietvertrag geachtet werden?

  Beim gewerblichen Mietvertrag sind viele Punkte zu beachten. Zu regeln sind u.a. folgende Aspekte:

  • Befristung oder jederzeitige Kündigungsmöglichkeit
  • ggfls. Länge der Kündigungsfristen und mögliche Beendigungszeitpunkte
  • Umlage und Abrechnung von Betriebskosten
  • Durchführung von Schönheitsreparaturen
  • Übernahme von Instandhaltungspflichten durch den Mieter
  • Umsatzsteuerausweis
  • Möglichkeiten der Anpassung des Mietzinses
  • Nutzung von Gemeinschaftsflächen
• Bedarf ein Gewerbemietvertrag der Schriftform?

  Bei einer Mietdauer von weniger als einem Jahr kann auch ein mündlicher Vertrag geschlossen werden. Zu Ihrer eigenen Sicherheit sollten Sie jedoch auf der Schriftform bestehen, um im Streitfall verbindlich fixierte Vereinbarungen vorweisen zu können.

• Was sollte der gewerbliche Mietvertrag beinhalten?

  Gewerbliche Mietverträge unterliegen dem Gewerbemietrecht, was bedeutet, dass vorwiegend Vertragsfreiheit herrscht. So finden die meisten gesetzlichen Schutzvorschriften im Mietrecht auf Gewerbemietverträge keine Anwendung.

  Im Vertrag stehen neben den offensichtlichen Punkten wie

  • Vertragsparteien
  • Vertragsgegenstand (Mietobjekt mit Größe, Anzahl der Räume, Zustand, ..)
  • Mietzweck
  • Art und Höhe der Miete
  • Regelungen zu den Mietnebenkosten
  • Regelungen zur Kaution
  • Mietdauer und Kündigungsfristen

  auch Regelungen zu

  • Schönheitsreparaturen
  • Schlüsseln
  • Modernisierungen und Instandhaltungen
  • Haftungen des Mieters und des Vermieters
  • Untervermietung
  • Anbauten usw.

  Um einen möglichst rechtssicheren Vertrag zu nutzen, der genau Ihrer konkreten Situation entspricht, empfehlen wir unseren preisgünstigen PREMIUM-Mietvertrag.

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Möchten Sie gewerblich genutzte Immobilien (also Räume, Gebäude oder Grundstücke) UNTERvermieten, so verweisen wir Sie freundlich auf unsere Seite Untermietvertrag für Gewerbe.

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Einsatzmöglichkeiten:

• unbefristeter Gewerbemietvertrag
• gewerblicher Staffel-Mietvertrag
• Mietvertrag für eine Lagerhalle / einen Lagerraum
• Mietvertrag für Gastronomie (Restaurant, Kneipe, Café)
• Mietvertrag für Büroräume - Büromietvertrag, (befristeter) Mietvertrag Büro
• Mietvertrag für Geschäftsräume - Geschäftsraummietvertrag
• Mietverträge für Ladengeschäfte
• Mietvertrag für Praxis (Arztpraxis, Physiotherapiepraxis) - Praxismietvertrag
• Mietvertrag über ein Grundstück (Grundstücksmietvertrag)

Mietvertrag für Gewerbe (nicht zu Wohnzwecken genutzte Objekte)
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Inhalte & Bestandteile unseres rechtssicheren Vertrags:

zum Gewerbemietvertrag für Ihre konkrete Situation

Der individuelle Gewerberaummietvertrag enthält in Abhängigkeit der von Ihnen gegebenen Antworten folgende Regelungen und vermieterfreundliche Klauseln:

• Aufführung der Vertragspartner (Vermieter, Mieter; Name bzw. Firmierung, Steuernummer)

• Benennung des Mietgegenstandes (Adresse, ggf. Lage/Nummer der Mieteinheit)

• Regelung falls Teileigentum im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes

• Berücksichtigung von Besonderheiten des Gebäudes (Neubau/Erstbezug, Altbau, Vermietung vom Reißbrett)

• Nutzungsrecht des Mieters (Flächen zur alleinigen Nutzung, Gemeinschaftsflächen, Wandflächen, Medien bzw. Anschlüsse)

• Benennung von und Regelungen zum Nutzungszweck (u.a. Änderungen, behördliche Auflagen und Genehmigungen, Anforderungen, Bestimmungen und Vorschriften zum Betrieb des Geschäftes)

• umfassende Regelungen zur Umsatzsteuer

• Regelungen zur Betriebspflicht (Benennung, wann der Mieter das Mietobjekt offen zu halten hat und Ausnahmen davon)

• Angaben zur Mietzeit (Befristung/unbefristet Mietbeginn/Mietende, Kündigungsfrist)

• Regelungen zur Verlängerungsoption (für Mieter/Vermieter, auf bestimmte/unbestimmte Zeit, mangels Widerspruch/durch Ausübung der Option, Kündigung nach Verlängerung, keine Verlängerung nach Befristung)

• Regelungen bei verspäteter Übergabe (wenn der Vermieter die Räume nicht rechtzeitig zur Verfügung stellen kann)

• Regelungen zur außerordentlichen Kündigung (gesetzliche Bestimmungen sowie weitere Gründe)

• Regelungen zum Mietzins sowie den Betriebskosten (Vorauszahlung/Pauschale) und Heizkosten

• Regelungen zum Zahlungsziel und Konsequenzen von verspäteten oder offenen Zahlungen

• Regelungen zur Staffelmiete oder Indexmiete (Verbraucherpreise/Einzelhandelspreise)

• Regelungen zur Betriebskostenabrechnung (Vorauszahlung/Pauschale, Arten von Betriebskosten, Abrechnungsschlüssel MEA/Fläche/Anzahl der Einheiten/eigener Maßstab, Grundsteuer)

• Regelungen zum Vorhandensein sowie der Abrechnung von Heizung (Zentralheizung/Fernwärme/Heizungsanlage/keine Heizung) und Warmwasserbereitung (zentrale Anlage/Fernwärme/Anlage im Objekt/kein Warmwasser)

• Regelungen zur Kaution (Überweisung/Sparkonto/Barkaution/Bürgschaft, Höhe)

• Regelungen zu laufenden Schönheitsreparaturen (Erfordernis, Nachholung, Wände und Decken bei Rückgabe der Mietsache)

• Abgeltung für nicht renovierte Räumlichkeiten bei Übergabe

• Übergabeprotokoll für den Zustand der Mietsache, Zählerstände, Anzahl der Schlüssel und weitere Besonderheiten sowie ggf. Unstimmigkeiten

• besondere Regelungen zur Nutzung der Mieträume (Aufstellung von Geräten und Einrichtungen, Kapazität von Leitungsnetzen und Medienanschlüssen, Hausordnung)

• Regelungen zu übergebenen Schlüsseln (zusätzliche Schlüssel, Verlust von Schlüsseln, Beendigung des Mietverhältnisses)

• Regelungen falls das Mietobjekt sich in Teileigentum nach Wohnungseigentumsgesetz befindet (Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft, Jahresabrechnung des Verwalters)

• Erfordernis von Versicherungen

• Regelungen zu baulichen Maßnahmen, Modernisierung und Duldungspflicht (Instandhaltung und Instandsetzung, bauliche Arbeiten durch den Mieter, Zustand bei Rückgabe der Mietsache)

• Regelungen zum Betreten der Mieträume durch den Vermieter oder dessen Beauftragte (Neuvermietung/Verkauf, turnusmäßige Kontrolle, Verpflichtung zu bestimmten Zeiten)

• Regelungen zu kleinen Instandhaltungen, Instandsetzungen und Wartungen der Räume sowie darin befindlicher Anlagen und Einrichtungen (Reinigung, Lüftung und Heizung der Räume, Unterhaltung des Gebäudes, Kosten, Instandhaltungspflicht)

• Regelungen zur Verkehrssicherungspflicht

• Regelungen zur Haftung des Mieters und des Vermieters

• ausführliche Regelungen zur Beendigung des Mietverhältnisses (Übergabe, Schäden, Dübel/Dübellöcher/Fliesen, eigener Fußbodenbelag, Wegnahme einer Einrichtung, Zurücklassung von Einrichtungen, Verwertung von zurückgebliebenen Gegenständen, Angabe der neuen Anschrift)

• Regelungen zur Aufrechnung und zum Zurückbehaltungsrecht (Kautionsanspruch, Mängelbeseitigungsansprüche, Schadenersatzansprüche)

• Regelungen zu Anlagen des Mieters (Schilder, Blumenkästen, Fenstergestaltung, Antennen, Duldung von Anschlüssen wie Gemeinschaftsantennen, Haftung, ursprünglicher Zustand bei Vertragsende)

• Regelungen bei mehreren Mietern und Vermietern

• umfassende Regelungen zur Untervermietung (Zustimmung/Widerruf, Untermietzuschlag, Haftung und Entgelt für Gebrauchsüberlassung)

• Benennung der und Regelungen zur Hausverwaltung

• Regelungen bei Verträgen mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr

• Regelung zur Schriftform sowie die salvatorische Klausel

Unsere Fragen, damit wir Ihren maßgeschneiderten Gewerberaummietvertrag für Sie erstellen können:

Folgende Fragen stellen wir Ihnen bei der Option PREMIUM, um den Vertrag so individuell wie möglich gestalten zu können. Lediglich Fragen, welche Folgefragen beeinflussen sind unbedingt zu beantworten – alle anderen Punkte können Sie auch noch später im erstellten Vertrag eintragen.

Fragebogen für Ihren individuellen Gewerbemietvertrag

Klicken Sie auf eine Frage und Sie erhalten mehr Informationen dazu.

• Was soll vermietet werden?

  Wählen Sie hier bitte den Mietgegenstand aus für den Ihr individueller Vertrag erstellt werden soll.

  • Räume zur gewerblichen Nutzung (Gewerberaummietvertrag)
  • ein Grundstück ohne Gebäude (Gewerbemietvertrag für ein unbebautes Grundstück)
  • ein Grundstück mit Gebäude(n) (Gewerbemietvertrag für ein bebautes Grundstück)
  • ein gesamtes Gebäude (Gewerbemietvertrag für ein Gebäude)

  Der Mieter kann das Mietobjekt nutzen; grundsätzlich muss es der Vermieter erhalten. Wenn dem Mieter auch Inventar überlassen wird und er daraus Nutzen ziehen darf (bspw. landwirtschaftliches Grundstück oder eine Gaststätte oder ein Hotel mit Einrichtung), wäre ein Pachtvertrag abzuschließen. 

• Bestand oder Neubau? Das Mietobjekt ....

  Die Angabe, ob es sich um Vermietung vom Reißbrett, Erstbezug oder um einen Altbau handelt, wirkt sich auf einige Regelungen im Vertrag aus. Bei der Vermietung einer Bestandsimmobilie finden sich Regelungen, wonach der Mieter nicht die Einhaltung der aktuellen baulichen Anforderungen (Schallschutz, Wärmeschutz) verlangen kann. Bei der Vermietung vom Reißbrett behält sich der Vermieter (unwesentliche) Änderungen zu den Plänen vor. Bei der Vermietung eines Neubaus wird der Mieter auf etwa notwendige Nacharbeiten hingewiesen.

  • war schon einmal vermietet.
  • befindet sich in einem gerade errichteten Neubau.
  • wird erst noch errichtet.
• Soll die vom Mieter beabsichtigte Nutzung konkret im Vertrag angegeben werden?

  Die Angabe des Zweckes hat Vor- und Nachteile. Vorteil für den Vermieter: die Nutzungsart steht fest; andere Nutzungen bedürfen seiner Zustimmung. Nachteil: Der Vermieter steht dafür ein, dass die objektiven Nutzungsvoraussetzungen vorliegen (bspw. muss die Nutzung baurechtlich zulässig sein).

  • Ja, im Vertrag wird der Nutzungszweck angegeben.
  • Nein, der Nutzungszweck soll nicht im Vertrag vermerkt werden.
• Optiert der Vermieter zur Umsatzsteuer

  Grundsätzlich erfolgt die Vermietung umsatzsteuerfrei. Wenn der Vermieter die Umsatzsteuer ausweist, also optiert, ist diese natürlich auch abzuführen und jeweils im Mietvertrag auszuweisen. Dann wird die Umsatzsteuer automatisch auf die Miete berechnet, wenn Sie nachher die Höhe der Miete angeben.

  • Ja
  • Nein
• Werden dem Mieter außerhalb des Mietobjektes weitere Räumlichkeiten überlassen?

  Wenn Räumlichkeiten oder andere Objekte wie Stellplätze, Abstellräume außerhalb der vermieteten Flächen dem Mieter überlassen werden, antworten Sie hier bitte mit Ja. Mit der nachfolgenden Frage geben Sie dann diese zusätzlichen Bestandteile konkret an.

  • Ja, der Mieter kann weitere Räume nutzen
  • Nein, der Vertrag bezieht sich allein auf das Mietobjekt.
• Dem Mieter wird zur alleinigen Nutzung überlassen:

  Alleinige Nutzung bedeutet, dass die hier genannten Räumlichkeiten vom Mieter ausschließlich genutzt werden können; andere Nutzer haben keinen Zugriff. Bitte bezeichnen Sie die Räumlichkeiten konkret, bspw. Stellplatz Nr. 27 

  • Keller
  • Garage/n
  • Stellplatz/Stellplätze in der Gemeinschaftsgarage
  • Stellplatz/Stellplätze im Außenbereich:
  • Abstellraum/Abstellräume:
  • sonstiges:
• Ist die vermietete Einheit Teileigentum nach Wohnungseigentumsgesetz?

  Teileigentum nach Wohnungseigentumsgesetz liegt vor, wenn Ihnen nur die Einheit (Wohnung oder Gewerbe) gehört und Sie Miteigentümer des gesamten Objektes sind. Dann gibt es eine Teilungserklärung. Der Vertrag enthält dann wichtige Regeln zur Geltung von Beschlüssen der Gemeinschaft und zur Abrechnung der Nebenkosten.

  • Ja, die Einheit ist Teileigentum.
  • Nein, es liegt kein Teileigentum vor.
• Soll der Vertrag befristet oder unbefristet sein?

  Befristete Verträge enden zu dem vorher festgelegten Zeitpunkt und sind nicht kündbar. Die außerordentliche Kündigung, also die Kündigung wegen Zahlungsverzug durch den Vermieter oder wegen Mängeln durch den Mieter bleibt möglich. Der Abschluss eines befristeten Mietvertrages sollte also wohl überlegt sein, denn beide Parteien sind bis zum Ende der Laufzeit an den Vertrag gebunden und kommen nicht "raus".

  Der unbefristete Mietvertrag hingegen kann von jeder Partei ohne Angabe von Gründen jederzeit unter Einhaltung der Kündigungsfrist (dazu später) gekündigt werden. 

  Verlängert sich der Vertrag nach Ablauf der Frist - wenn keiner widerspricht - auf unbestimmte Zeit, schließt sich an den befristeten (nicht kündbaren) Vertrag eine unbefristete Fortsetzung an. Dann kann jederzeit mit der noch zu wählenden Frist gekündigt werden. 

  Bei der Option hat ein Vertragspartner die Möglichkeit, nach Ablauf der Frist zu verlangen, dass der Vertrag verlängert wird.

  • unbefristet
  • befristet ohne Verlängerungsmöglichkeiten
  • befristet mit automatischer Verlängerung auf unbestimmte Zeit, wenn keine Partei widerspricht
  • befristet mit Verlängerungsoption für Vermieter
  • befristet mit Verlängerungsoption für Mieter

  Denkbar ist der Abschluss befristeter Verträge mit Verlängerungsmöglichkeiten. Bei der automatischen Verlängerung läuft der befristete Vertrag nach Ablauf der Frist weiter, wenn keine Seite widerspricht. Um den Vertrag zum Fristablauf wirklch zu beenden, muss also die Vertragspartei, die das wünscht, den Widerspruch rechtzeitig erklären. 

  Bei der Option läuft der Vertrag nicht automatisch weiter, sondern nur dann, wenn eine Partei dies innerhalb der vereinbarten Frist (dazu später) schriftlich verlangt.

• Um wieviel Monate verlängert sich der befristete Vertrag?

  Bitte geben Sie den Zeitraum der Verlängerung in vollen Monaten an. Wenn Sie hier also 12 eingeben, verlängert sich der Vertrag bei Ausübung der Option um 12 Monate (= ein Jahr). Wünschen Sie die Verlängerung um fünf Jahre, geben Sie 60 ein (60 Monate = fünf Jahre).

  Bei der automatischen Vertragserstellung wird nicht geprüft, ob das Zusammenspiel der Fristen Sinn ergibt! Die Daten werden ungeprüft übernommen!

  • Monate:
• Zu welchen Termin soll die Kündigung jeweils möglich sein?

  Der Kündigungstermin ist der Termin (die rechtzeitige Kündigungserklärung voraus gesetzt - dazu später), zu dem der Vertrag endet.

  Bei der automatischen Vertragserstellung wird nicht geprüft, ob das Zusammenspiel der Fristen Sinn ergibt! Die Daten werden ungeprüft übernommen!

  • zu jedem 15. des Monats und zum Monatsende
  • jeweils zum Monatsende
  • zu jedem Quartalsende (31.03., 30.06., 30.09., 31.12.)
  • halbjährlich (jeweils zum 30.06 und zum 31.12. jeden Jahres)
  • zum Ende jeden Kalenderjahres (31.12.)

  Hier ist zu entscheiden, zu welchen Terminen jeweils die Vertragsparteien ihre Kündigung erklären können. Je seltener ein solcher Termin, desto länger wird faktisch die Kündigungsfrist. Ist die Kündigung nur zum Ende des Kalenderjahres mit halbjähriger Kündigungsfrist möglich kann der Mieter beispielsweise nach dem 01.07. nur noch zum Ablauf des nächsten Jahres kündigen, so dass die Kündigungsfrist faktisch bis fast eineinhalb Jahre betragen kann.

• Wie lang ist die Kündigungsfrist?

  Die Kündigungsfrist ist die Frist, die zwischen der Kündigungserklärung und der Beendigung des Mietverhältnisses liegt. 

  Bei der automatischen Vertragserstellung wird nicht geprüft, ob das Zusammenspiel der Fristen Sinn ergibt! Die Daten werden ungeprüft übernommen!

  • ein Tag
  • eine Woche
  • zwei Wochen
  • ein Monat
  • drei Monate
  • sechs Monate
  • neun Monate
  • ein Jahr
• Wollen Sie eine Staffel- oder Indexmiete vereinbaren?

  Staffel- und Indexmiete bietet Kalkulationssicherheit. Die Miete wird maximal einmal im Jahr angepasst, bei der Staffelmiete um den im Vertrag festgelegten Betrag, bei der Indexmiete um die Erhöhung des angegebenen Indizes. Indexmietvereinbarungen sollten aber nur getroffen werden, wenn der Vermieter mindestens zehn Jahre an den Vertrag gebunden ist, wenn also entweder der Mieter mindestens zehn Jahre auf die Kündigung verzichtet oder der Vertrag auf mindestens zehn Jahre geschlossen wurde.

  • weder Staffel-, noch Indexmiete
  • Staffelmiete
  • Indexmiete: Verbraucherpreisindex
  • Indexmiete: Einzelhandelspreisindex

  Wird weder eine Indexmiete noch eine Staffelmiete vereinbart, bleibt die Miete solange unverändert, bis das Mietverhältnis (nach Ablauf der Befristung oder durch Kündigung) endet. Bei einer Staffelmiete steigt der Mietzins automatisch, bei einer Indexmiete hängt die Anpassung (auch Reduzierung möglich) von der Entwicklung des Index ab. 

  Problem bei der Indexmiete: Ist der Vermieter nicht mindestens zehn Jahre gebunden, kann der Mieter durch eine Klage feststellen lassen, dass die Indexmietvereinbarung unwirksam ist. Das Urteil wirkt dann aber nur für die Zukunft, d.h., solange die Parteien den Mietvertrag mit Indexvereinbarung leben, ist alles in Ordnung. Der Mieter kann aber für die Zukunft (bei einem Vertrag mit geringerer Bindung als zehn Jahre) für die Zukunft (ab Klage) feststellen lassen, dass die Indexierung unwirksam ist. Folglich sind Indexmietverträge bei geringerer als zehnjähriger Laufzeit nicht zu empfehlen.

• Um wieviel Prozent soll der Mietzins jährlich steigen?

  Bitte geben Sie an, um wieviel Prozent die Miete jährlich steigen soll. Die Miete steigt dann automatisch, ohne dass noch Erklärungen abzugeben wären.

  • jährliche Steigerung
• Soll der Mieter verpflichtet sein, das Mietobjekt innerhalb bestimmter, noch festzulegender Zeiten offen zu halten?

  Eine Betriebspflicht ergibt nur Sinn, wenn dies für das Gesamtobjekt wichtig ist, beispielsweise bei Einkaufszentren. Wird eine Betriebspflicht vereinbart, muss der Mieter sein Geschäft stets offenhalten. Dies wäre sogar mit gerichtlichem Zwang durchsetzbar.

  • Nein
  • Ja
• Wann besteht die Betriebspflicht?

  Hier ist anzugeben, wann der Mieter seinen Betrieb offen halten muss, etwa Mo - Sa, 10.00 Uhr bis 18.00 Uhr.
• Wie wird das Objekt beheizt?

  Bitte geben Sie an, ob das Objekt durch den Vermieter beheizt wird (Zentralheizung) oder ob sich eine Therme oder der Ofen im Objekt selbst befindet und vom Mieter betrieben wird. Wenn der Vermieter für die Beheizung nicht zuständig ist, ist das hier einzutragen. 

  • Fernwärme
  • Zentralheizung
  • das Objekt wird durch eine im Mietobjekt befindliche Anlage (Gastherme o.ä.) beheizt.
  • es gibt keine Heizungsanlage
• Wie wird das Wasser für das Objekt erwärmt?

  Auch hier ist anzugeben, ob das Warmwasser über Fernwärme oder eine Zentralheizungsanlage bereitgestellt wird oder ob der Mieter selbst eine eigene Anlage betreibt oder eine vom Vermieter im Objekt installierte Anlage nutzt oder ob es überhaupt kein warmes Wasser gibt.

  • Versorgung mit Warmwasser erfolgt über Fernwärme
  • zentrale Warmwassererzeugung
  • zentrale Warmwassererzeugung mit Contracting
  • Warmwassererzeugung erfolgt über eine sich im Mietobjekt befindliche Anlage (Gastherme o.ä.).
  • Warmwasser wird nicht bereitgestellt
• Folgendes wird für die kalten Betriebskosten vereinbart:

  Hier ist zu entscheiden, ob der Mieter monatliche Vorauszahlungen für die Nebenkosten leistet, die dann jährlich abgerechnet werden oder ob eine Pauschale gezahlt wird, die nicht abzurechnen ist. Üblich ist eine monatliche Vorauszahlung mit Abrechnung. Die Kosten der Beheizung und Warmwassererzeugung sind nach der Heizkostenverordnung in der Regel verbrauchsabhängig abzurechnen. Auch die Kosten der Wasserversorgung und Abwasserbeseitigung werden idR. verbrauchsabhängig erfasst, so dass der Vertrag auch bei einer Pauschale die Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten nach Verbrauch vorsieht.

  • Der Mieter zahlt monatliche Vorauszahlungen. Die Betriebskosten werden jährlich abgerechnet.
  • Die Nebenkosten werden nicht abgerechnet, sondern mit einem monatlichen Pauschalbetrag abgegolten (Inklusivmiete).
• Welche Betriebskosten werden jährlich abgerechnet bzw. sind in der Pauschale enthalten?

  Voreingestellt sind sämtliche unter § 2 Nr. 1 bis 16 der Betriebskostenverordnung genannten Betriebskosten, also die üblichen Betriebskosten wie Allgemeinstrom, Hauswart, Versicherungskosten usw.. Lesen Sie die dort aufgezählten Betriebskostenarten hier nach. In der Regel fallen aber noch weitere Kosten an, die Sie auch auf den Mieter umlegen können. Wenn diese weiteren Kostenarten aber nicht Vertrag genannt sind, kann der Vermieter sie später nicht umlegen. Daher wären zusätzlich, über § 2 BetrVO hinausgehende Kostenarten hier einzutragen. Bitte kennzeichnen Sie alle Betriebskosten, die dem Mieter belastet werden sollen. Kosten der Instandhaltung dürfen dem Mieter nicht belastet werden. Lesen Sie hierzu die Erläuterungen.

  • sämtliche unter § 2 Nr. 1-16 der Betriebskostenverordnung genannten Betriebskosten
  • Kosten der Überprüfung und Wartung der elektrischen Anlagen und Einrichtungen
  • Kosten der regelmäßigen Überprüfung von Gasleitungen
  • Kosten der Überprüfung und Wartung von Feuerlöschern und sonstigen Feuerschutzeinrichtungen
  • Kosten der Überprüfung und Wartung von Rauch- und Brandmeldeanlagen
  • Kosten der Überprüfung und Wartung von Alarm- und Blitzschutzanlagen
  • Kosten der Reinigung der Dachrinnen
  • Kosten der Dachrinnenheizung
  • Kosten für die Reinigung des Öltanks der Heizungsanlage
  • Kosten notwendiger Ungezieferbekämpfung
  • Wartung des Tiefgaragentores
  • Wartung und Überprüfung des Doppelparkers / KfZ-Aufzuges
  • Entsorgung von Sperr- und Sondermüll
  • darüber hinaus:

  Sofern Sie die Übernahme weiterer Betriebskosten durch den Mieter vereinbaren wollen, ist darauf hinzuweisen, dass die Rechtsprechung derartige Klauseln kritisch hinterfragt. Betriebskosten sind nur die Kosten, die im Rahmen der Benutzung anfallen und nicht der Instandhaltung oder Instandsetzung des Gebäudes dienen. Diese obliegt nämlich dem Vermieter und wird bereits durch die Miete selbst abgedeckt. So ist es beispielsweise nicht möglich, den Mieter an der Erneuerung bestimmter Teile des Hauses oder dem Wechseln von Glühlampen zu beteiligen. Andererseits können Wartungsarbeiten durchaus übertragen werden. 

• Nach welchem Maßstab sollen die Betriebskosten umgelegt werden?

  Regelmäßig werden die Betriebskosten nach dem Verhältnis der vermieteten Flächen umgelegt. Handelt es sich um Teileigentum, sollte die Umlage nach Miteigentumsanteilen erfolgen, weil die Hausgeldabrechnungen regelmäßig diesen Umlageschlüssel enthalten und dann unkompliziert weitergegeben werden können.

  • nach Miteigentumsanteilen (MEA) nur bei Teileigentum nach Wohnungseigentumsgesetz möglich!
  • nach dem Verhältnis der Fläche der vermieteten Einheit zur Gesamtfläche der Wirtschaftseinheit
  • nach dem Verhältnis der Anzahl der Einheiten im Objekt
  • nach einem anderen, hier nicht genannten Umlageschlüssel.
• Sollen auch die Heizkosten und die Kosten der Warmwassererzeugung in der Pauschale enthalten sein oder werden diese verbrauchsabhängig ermittelt?
  • Die Heizkosten und die Kosten der Warmwassererzeugung werden verbrauchsabhängig erfasst und abgerechnet.
  • Auch die Heiz- und Warmwasserkosten sind in der Pauschale enthalten.
• Soll eine Kaution vereinbart werden?

  Die Kaution sichert die Ansprüche des Vermieters für den Fall, dass der Mieter seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt. Es ist daher empfehlenswert, eine Kaution zu vereinbaren.

  • Ja
  • Nein

  Gesichert sind die Mietzinsforderungen, die Nachforderungen auf Betriebskostenabrechnungen und auch etwaige Forderungen nach Beendigung des Mietverhältnisses, etwa bei nicht ordnungsgemäß ausgeführten Schönheitsreparaturen oder Beschädigungen der Räume.

  Die Höhe der Kaution ist (bei Gewerbe) frei vereinbar. Eine gute Absicherung besteht bei sechs Monatsmieten (einschließlich Umsatzsteuer und Nebenkosten).

• Welche Art der Kaution?

  Hier wählen Sie aus, in welcher Form der Mieter die Kaution stellt. Üblich und mit dem geringsten Aufwand verbunden ist die Zahlung durch den Mieter. Dieser Betrag ist dann durch den Vermieter getrennt vom eigenen Vermögen (spezielles Hauskonto) zu verwahren. Sinnvoll ist auch die Verpfändung eines Sparguthabens des Mieters. Praktikabel ist auch die Bankbürgschaft.

  • Einzahlung auf Kautionskonto
  • Barkaution
  • Bürgschaft
  • Verpfändung eines Guthabens
• Übernimmt der Mieter die Schönheitsreparaturen?

  Üblich ist die Überwälzung der Schönheitsreparaturen. Wird dies nicht vereinbart, kann der Mieter vom Vermieter verlangen, dass dieser die Malerarbeiten vornimmt. Die Überwälzung von Schönheitsreparaturen ist im Grunde nur möglich, wenn das Objekt renoviert übergeben wird oder - wenn das nicht der Fall ist - dem Mieter ein finanzieller Ausgleich gewährt wird.

  • Ja
  • Nein
• Wird dem Mieter das Objekt in renoviertem Zustand übergeben?

  Wenn das Objekt nicht renoviert übergeben wird, kann die Überwälzung der Schönheitsreparaturen wirksam nur vereinbart werden, wenn dem Mieter ein finanzieller Ausgleich gewährt wird.

  • Ja
  • Nein
• Dem Mieter wird folgender Ausgleich dafür gewährt, dass er ein nicht renoviertes Objekt übernimmt und dennoch die Schönheitsreparaturen trägt:

  Hier tragen Sie ein, wie hoch die Entschädigung ist, die der Mieter erhält, weil er die Schönheitsreparaturen übernimmt, obwohl er das Objekt unrenoviert übernommen hat. Der Höhe nach sollte die Entschädigung die fehlende Renovierung angemessen berücksichtigen, also etwa den geschätzten Aufwand (Material + Eigenleistungen) umfassen.
• Soll im Vertrag ein Feld für individuelle Vereinbarungen vorgesehen werden?

  Sie können im Vertrag weitere Vereinbarungen mit dem Mieter schriftlich fixieren.

  • Nein
  • Ja, ich fülle das aber später aus.
  • Ja, ich möchte hier auch sogleich die Besonderen Vereinbarungen formulieren
• Bitte formulieren Sie hier Ihre Besonderen Vereinbarungen:

  Tragen Sie hier ein, was mit dem Mieter außerdem vereinbart werden soll. Die Rechtswirksamkeit und der Inhalt dieser Vereinbarungen werden nicht überprüft!
• Soll eine Hausverwaltung als Vertreter des Vermieters im Vertrag genannt werden?

  Wenn Sie eine Hausverwaltung beauftragt haben und diese Verwaltung im Vertrag als Vertreter des Vermieters genannt werden soll, geben Sie Ja ein.

  Die Verwaltung ist dann primär Ansprechpartner des Mieters. Sie nimmt Erklärungen entgegen und darf auch im Namen des Vermieters handeln.

  • Ja, die Hausverwaltung soll benannt werden
  • Nein.
• Die konkreten Daten (Namen, Miethöhe usw.) möchte ich

  Bei Bejahung der Frage können Sie die konkreten Mietvertragsdaten, wie Namen der Vertragspartner, Adressen, Beginn und ggfls. Ende, Höhe des Mietzinses und der Kaution, Konto usw. im Folgenden eingeben. Ihr Vertrag wird Ihnen dann unterschriftsreif zur Verfügung gestellt. Selbstverständlich werden die Daten verschlüsselt übertragen und absolut vertraulich behandelt. Wir verweisen auf unsere Datenschutzerklärung. Sie müssen auch nicht alle Fragen beantworten. Wenn Sie Angaben nicht eintragen, bleiben die Felder im Vertrag frei.

  Sie erhalten den Vertrag als Word- und pdf-Dokument. Im Word-Dokument können Sie später also immer noch Änderungen vornehmen.

  Wenn Sie die Daten nicht eingeben möchten, füllen Sie den Vertrag später bitte selbst aus.

  • jetzt sogleich eingeben.
  • nicht hier, sondern erst in das mir zugesandte Formular eintragen.
• Welches Gewerbe darf der Mieter in dem Objekt betreiben?

  Wenn Sie sich dafür entschieden haben, den Nutzungszweck im Vertrag anzugeben, ist hier das vom Mieter zu betreibende Gewerbe so genau wie möglich zu beschreiben. Wenn mehrere Gewerbe erlaubt sind, sollten Sie diese hier nennen. Je unkonkreter Sie beschreiben (beispielsweise Verkauf), desto mehr ist zulässig und umso geringer sind die vom Vermieter zu erfüllenden Anforderungen.

  Je allgemeiner Sie den Nutzungszweck fassen, desto höher das Risiko, dass Sie für die Voraussetzungen der Nutzung als Vermieter einzustehen haben und desto freier ist der Mieter. Wird beispielsweise Restaurant angegeben, kann der Mieter sicher auch ein fast-food-Restaurant betreiben. 

• Bitte geben Sie die Adresse des Mietobjektes an:

  Hier ist zunächst die vollständige Adresse (Straße, Hausnummer, Postleitzahl) einzutragen. Weiter ist die Nummer (sofern vorhanden) sowie die Lage anzugeben.
• Bitte konkretisieren Sie das Objekt, sofern notwendig, etwa durch Angabe der Lage (Geschoss) und / oder der Nummer der Einheit.
• Bitte geben Sie Namen und Adresse des Vermieters an:

  Der Vermieter ist hier mit Vor- und Zunamen bzw. bei einer Firma mit vollständiger Angabe des Firmennamens einschließlich Zusätze (GmbH) und des gesetzlichen Vertreters sowie mit der Adresse anzugeben.

  Wichtig ist bei juristischen Personen (GmbH, OHG, GbR) die Angabe des Vertreters mit Vor- und Zunamen. Bei Erbengemeinschaften, Miteigentümergemeinschaften und Gesellschaften bürgerlichen Rechts genügt eine Bezeichnung, die eine eindeutige Identifizierung zulässt, bspw. Erbengemeinschaft nach Klaus E., Grundstücksgemeinschaft Badstraße 12 usw. Unerläßlich ist dann jedoch die Angabe des Vertreters. Dieser muss eine natürliche Person sein und sollte mit Vor- und Zunamen und Adresse angegeben werden.

• Bitte geben Sie die Steuernummer des Vermieters an:

  Bei gewerblichen Mietverträgen mit Umsatzsteuerausweis ist die Steuernummer des Vermieters im Vertragskopf anzugeben. Sie können das Feld freilassen und die Nummer später in den Vertrag eintragen.
• Bitte geben Sie den/die Namen und (bisherige) Adressen der Mieter an

  Der oder die Mieter sind vollständig und mit Vor- und Zunamen sowie unter Angabe der (bisherigen) Anschrift zu bezeichnen. Die Firma ist korrekt zu bezeichnen, ggfls. wie im Handelsregister. Bei einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts sollten alle Gesellschafter mit Vor- und Zunamen und Adressen angegeben werden.

  Hier sollten alle in die Wohnung einziehenden Erwachsenen angegeben werden. Kinder sind nicht anzugeben; sie leiten ihr Nutzungsrecht von den Eltern ab. Bei Paaren (auch bei Ehepaaren) sollten beide Namen angegeben werden, denn nur die hier genannten Personen haften für den Mietzins.

• Wann soll die Mietzeit beginnen?

  Bitte tragen Sie das Datum ein, an dem der Mietvertrag beginnen soll. An diesem Tag sollten Sie das Mietobjekt übergeben. Ab diesem Tag hat der Mieter zu zahlen. Regelmäßig beginnt ein Mietvertrag am Monatsersten. 

  • Datum
• Das Mietverhältnis endet am

  Bitte geben Sie das Datum an, zu dem Vertrag enden soll.

  Bei der automatischen Vertragserstellung wird nicht geprüft, ob das Zusammenspiel der Fristen Sinn ergibt! Die Daten werden ungeprüft übernommen!

  • Datum
• Bis zu welchem Tag muss die Option ausgeübt bzw. der Widerspruch geltend gemacht werden?

  Hier geht es um die Festlegung, bis wann vor Ablauf des Mietvertrages die Vertragspartei, die eine Verlängerung verlangt (bei Option) oder der automatischen Verlängerung widerspricht (bei Widerspruch gegen die Verlängerung) sich schriftlich gegenüber der anderen Vertragspartei erklären muss. Wird bei der Verlängerungsoption innerhalb dieser Frist nichts erklärt, wird der Vertrag nicht verlängert und endet zu dem von Ihnen zuvor angegebenen Zeitpunkt. Eine vereinbarte automatische Verlängerung tritt nur ein, wenn keine Vertragspartei innerhalb dieser Frist der Verlängerung schriftlich widerspricht.

  Bei der automatischen Vertragserstellung wird nicht geprüft, ob das Zusammenspiel der Fristen Sinn ergibt! Die Daten werden ungeprüft übernommen!

  • Datum
• Bitte geben Sie die monatliche Miete an

  Im ersten Feld ist die (Nettokalt-) Miete, also ohne Nebenkostenvorauszahlungen, in das weitere Feld die Nebenkostenvorauszahlung bzw. -pauschale einzutragen.

  • Mietzins
  • Nebenkosten­vorauszahlung (ggfls. einschließlich Heizkosten und Kosten Warmwasserbereitung)

  Die Summe der Kaltmiete und der Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung ergibt - gegebenenfalls zuzüglich der Umsatzsteuer - den vom Mieter zu zahlenden Betrag. Die Umsatzsteuer wird automatisch berechnet, wenn Sie dies oben angegeben haben.

• Heiz- bzw. Warmwasserkostenvorauszahlung:
  • Heiz- bzw. Warmwasserkosten­vorauszahlung:
• In welcher Höhe soll der Mieter eine Kaution stellen?

  Geben Sie hier die Summe in Euro ein. Tragen Sie hier nichts ein, bleibt das Feld leer. Sie können den Betrag später eintragen.

  • Kaution
• Wieviele Miteigentumsanteile sind der Einheit zugewiesen?

  Da die Umlage der Betriebskosten nach Miteigentumsanteilen erfolgt, sollten diese hier angegeben werden.

  • Miteigentumsanteile (MEA)
• Hier können Sie das Konto angeben, auf das die Miete gezahlt werden soll:

  Wenn Sie die Felder freilassen, können Sie die Daten auch später in den vorbereiteten Vertrag eingeben.

  • Kontoinhaber
  • IBAN
  • BIC
  • Bank
• Bitte benennen Sie die Hausverwaltung (Name, Adresse, Telefon, Mail)

  Wenn Sie eine Hausverwaltung beauftragt haben und diese für Sie handeln soll, geben Sie bitte hier die vollständigen Daten dieser Verwaltung ein.

  • Name, Adresse, Telefonnummer und ggfls. Mailadresse der Hausverwaltung

Hinweis für die kostenlosen Beispiel-Vorlagen, welche auf dieser Seite zum Ausdrucken heruntergeladen werden können:

Wie alle anderen kostenlos aus dem Internet zu ladenden Formulare enthält dieses Formular die wesentlichen für die Wirksamkeit eines Vertrages notwendigen Klauseln. Die wichtigen Regelungen hingegen, die dem Vermieter eine günstige Position verschaffen, können wir Ihnen nur liefern, wenn Sie die Abfrageroutine durchlaufen. Dies hat seinen Grund darin, dass diese Regelungen sich nur dann wirksam gestalten lassen, wenn wichtige Eckpunkte und Daten bekannt sind. Deshalb empfehlen wir stets die Erarbeitung eines individuellen Vertrages.

Bei einem individuellen Vertrag können hingegen die für Ihre Situation maßgeblichen Umstände berücksichtigt werden.
Zudem wird nur dort größter Wert auf Einarbeitung der aktuellen Rechtsprechung gelegt - so dass man einen aktuellen, rechtsgültigen Vertrag erwarten kann.

Ein einfacher Mustervertrag/Einheits-Mietvertrag ist immer nur ein allgemeingültiger Vordruck und passt nie genau auf den jeweiligen Zweck, sondern muss in Eigenregie angepasst werden um allen Punkten gerecht zu werden. Solche mehr oder weniger formlosen Verträge entfalten nicht selten eine unerwünschte Wirkung wenn es zu Streitfällen kommt und sich die Gegenseite auf ungültige Passagen beruft.

Die Nutzung der Formulare und Mietvertragsentwürfe erfolgt auf eigenes Risiko. Der Nutzer hat eigenveranwortlich zu entscheiden, ob er fachmännischen Rat zur Vertragsgestaltung einholt.