Neuigkeiten im Mietrecht

Umlage Wartungskosten für Rauchwarnmelder als Betriebskosten

Wohnungsmietrecht

Das Landgericht München (Urteil vom 15.04.2021; Az: 31 S 6492/20) hatte die Frage zu entscheiden, ob die Kosten der Wartung der Rauchwarnmelder im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf den Wohnraummieter umgelegt werden können. Diese Kosten waren in der vertraglichen Umlagevereinbarung nicht genannt. Sie sind erst nach Vertragsschluss entstanden, nachdem der Vermieter die gesetzliche Vorgabe umgesetzt hat, Rauchwarnmelder einzubauen. Nach dem Mietvertrag durfte der Vermieter auch "sonstige Betriebskosten" im Sinne des § 2 Nr. 17 BetrKVO umlegen.

Da es sich im vorliegenden Fall um eine vom Mieter zu duldende und gesetzlich vorgeschriebene Modernisierungsmaßnahme handelt und im streitgegenständlichen Mietvertrag eine Öffnungsklausel enthalten ist, sind die Wartungskosten für die Rauchwarnmelder als Betriebskosten grundsätzlich umlagefähig.

Nach dem Urteil setzt die Umlage dieser "neuen" Betriebkosten aber eine entsprechende Erklärung des Vermieters gegenüber dem Mieter voraus.

Für die weiterhin umstrittene Frage, ab welchem Zeitpunkt dann die neuen Betriebskosten geschuldet sind, kommen mehrere Zeitpunkte in Betracht (das hatte das Gericht nicht zu entscheiden):

  • Zeitpunkt, in dem die durch die bauliche Maßnahme geschaffene Anlage vom Mieter genutzt werden kann 
  • entsprechend § 560 Abs. 2 BGB Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monat oder vor Beginn eines Abrechnungszeitraums oder
  • wie bei § 560 Abs. 4 BGB ab Zugang der Erklärung für die Zukunft (vgl. BGH, Urteil vom 18.5.2011) oder
  • entsprechend § 4 Abs. 3 S. 1 MHG a.F. zum Beginn des Folgemonats, wenn dem Mieter die Erklärung bis zum 15. eines Monats zugeht, sonst mit Beginn des übernächsten Monats 

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