Neuigkeiten im Mietrecht

Kündigung wegen älterer Rückstände

Mietrecht

Bundesgerichtshof hebt Urteil auf, nach dem sieben Monate nach Entstehen des Rückstandes nicht mehr gekündigt werden kann.

Der Bundesgerichtshof hat am 13.07.2016 eine Entscheidung zur Frage gefällt, ob eine wegen Zahlungsverzuges erklärte fristlose Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses unwirksam ist, wenn sie aufgrund älterer Mietrückstände erfolgt.

Die Mieterin blieb die Mieten für die Monate Februar und April 2013 schuldig, zahlte ab Mai aber wieder regelmäßig. Nach einer erfolglosen Mahnung vom 14. August 2013 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis mit Schreiben vom 15. November 2013 wegen der Mietrückstände fristlos. Das Landgericht hielt die Kündigung für unwirksam, weil entsprechend § 314 BGB zwischen der Pflichtverletzung und der Kündigung ein enger zeitlicher Zusammenhang gegeben sein müsse.

Anders der Bundesgerichtshof (VIII ZR 269/15): Der Gesetzgebers hat bewusst davon abgesehen festzulegen, dass die außerordentliche Kündigung innerhalb einer bestimmten ab Kenntnis vom Kündigungsgrund zu erfolgen hat. Die Gesetzesbegründung verweist darauf, dass nach ständiger Rechtsprechung das Bedürfnis für eine zeitliche Festlegung nicht bestehe.

Der Vermieter kann aber das Kündigungsrecht "verwirken". Dazu muss aber neben einen empfindlichen Zeitablauf (sicher mehr als sieben Monate) ein weiterer Umstand treten, aus dem der Mieter Vertrauen darauf schöpfen kann, dass der Vermieter trotz des Rückstandes nicht kündigen wird.

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