Neuigkeiten im Mietrecht

Gewerbemietvertrag: Instandhaltung und Instandsetzung erfordern Kappungsgrenze!

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BGH, Urteil vom 10.09.2014 - XII ZR 56/11: Die Beteiligung des Mieters an Instandhaltungskosten für Gemeinschaftsflächen muss höhenmäßig begrenzt werden!

Nach dem Mietvertrag eines Einkaufszentrums waren sämtliche Nebenkosten des Einkaufszentrums, insbesondere alle Kosten des Betriebs und der Instandhaltung der technischen Anlagen, von allen Mietern anteilig zu tragen. Der Mieter rügt seine Beteiligung an den Instandhaltungs- und Wartungskosten in Bezug auf Gemeinschaftsflächen. Die Klausel benachteiligt nach dem Urteil des BGH den Mieter gemäß § 307 Abs. 1 und 2 BGB unangemessen, soweit er anteilig ohne Begrenzung der Höhe nach die Kosten der Instandhaltung tragen soll. Dies weicht erheblich vom gesetzlichen Leitbild des Mietvertrags ab. Bei der Gewerberaummiete können formularmäßig Kosten abgewälzt werden, soweit sie sich auf Schäden erstrecken, die dem Mietgebrauch oder der Risikosphäre des Mieters zuzuordnen sind. Dies findet aber dort seine Grenze, wo dem Mieter die Erhaltungslast von gemeinsam mit anderen Mietern genutzten Flächen und Anlagen ohne Beschränkung der Höhe nach auferlegt wird. Damit werden dem Mieter auch Kosten übertragen, die nicht durch seinen Mietgebrauch veranlasst sind und die nicht in seinen Risikobereich fallen. 

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