Neuigkeiten im Mietrecht

Erwerber der Wohnung bzw. des Hauses ist an Kündigungsausschluss im Mietvertrag gebunden

Mietrecht Wohnungsmietrecht Kündigung

Landgericht Berlin: auch Eigenbedarfskündigung kaum möglich

Das Landgericht Berlin hat in einer neuerlichen Entscheidung (Urteil vom 08.02.2022, Az: 63 S 146/20) die Rechtsprechung bekräftigt, wonach der im Wohnraummietvertrag vereinbarte Ausschluss der ordentlichen Kündigung auch die Eigenbedarfskündigung erfasst und grundsätzlich auch den Erwerber der Wohnung oder des Hause bindet, der nach dem Gesetz in den Vertrag als neuer Vermieter eintritt (so auch BGH, Urteil vom 08.05.2018, Az: VIII ZR 200/17). Allerdings schließt der vertraglich vereinbarte Ausschluss der ordentlichen Kündigungsbeschränkung die Eigenbedarfskündigung durch den Erwerber nicht generell aus, verschärft jedoch die gesetzlichen Voraussetzungen. Die berechtigten Interessen im Sinne des § 573 BGB reichen nicht aus, sondern es müsse ein besonderer Ausnahmefall vorliegen, da dem Mieter ein erhöhter Bestandsschutz vertraglich zugebilligt wurde (vgl. BGH, Urteil vom 16.10.2013, Az: VIII ZR 57/13).

Kündigungsausschlüsse in Formularverträgen (die vor allem von Mietervereinen vorgeschlagen werden) können also eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter faktisch ausschließen, was den Wert der Wohnung beziehungsweise des Hauses im Verkaufsfall ganz erheblich mindern kann. 

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