Neuigkeiten im Mietrecht

Betriebskostenabrechnung: Abrechnung verschiedener Kostenarten unter einer Position

Wohnungsmietrecht

Zusammenfassung verschiedener Kostenarten ist nur ausnahmsweise zulässig

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 06.07.2021 (VIII ZR 371/19) der vielfältigen Rechtsprechung zur formellen Wirksamkeit von Betriebskostenabrechnungen im Wohnraummietverhältnis ein weiteres Mosaiksteinchen hinzugefügt.

Der Vermieter hatte unter der Position „sonstige Betriebskosten“ die Kosten der Trinkwasseruntersuchung, der Dachrinnenreinigung und verschiedener Wartungskosten als Gesamtsumme abgerechnet, ohne die Kostenarten im Einzelnen zu nennen oder aufzusplitten. Diesen Teil der Abrechnung hält der Bundesgerichtshof für formell unwirksam. Zwar sei es grundsätzlich möglich, Kostenarten unter einer Position zusammenzufassen. Dies setze aber voraus, dass die Kostenarten eng zusammenhängen. Ein solcher enger Zusammenhang liegt beispielsweise vor bei den Kosten von Sachversicherung und Haftpflichtversicherung unter der Position Versicherung (BGH VIII ZR 340/08) oder den Kosten für Abwasser und Frischwasser, wenn die Umlage nach dem Frischwasserverbrauch erfolgt (BGH, VIII ZR 285/15). Unzulässig ist die Zusammenfassung der Kostenarten Grundsteuer und Straßenreinigung (BGH, VIII ZR 285/09).

Die hier genannten Betriebskostenarten Trinkwasseruntersuchung, Dachrinnenreinigung und Wartungskosten für verschiedene technische Anlagen weisen keinen engen Zusammenhang auf und dürfen daher nicht unter einer Position abgerechnet werden. Die Abrechnung ist daher formell unwirksam. Nach Ablauf der Abrechnungsfrist können daher Nachforderungen aus dieser formell unwirksamen Abrechnung  nicht mehr verlangt werden. Dennoch ist der Vermieter gegenüber dem Mieter verpflichtet, die Positon ordnungsgemäß abzurechnen, um wenigstens die Vorauszahlungen – soweit der Saldo über diese hinausgeht – behalten zu dürfen.

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