Neuigkeiten im Mietrecht

außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses kann mit hilfsweise erklärter ordentlicher Kündigung kombiniert werden

Mietrecht Kündigung

Die Mieter hatten die geschuldeten Mieten in zwei aufeinander folgenden Monaten nicht entrichtet. Hierauf hat der Vermieter die fristlose und zugleich hilfsweise die fristgerechte Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs erklärt. Die Mieter beglichen nach Zugang der Kündigung die aufgelaufenen Zahlungsrückstände. 

Das Landgericht Berlin hatte die Räumungsklage abgewiesen. Der Räumungsanspruch sei wegen des vor Klageerhebung erfolgten vollständigen Ausgleichs der Zahlungsrückstände gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nachträglich erloschen (sog. Schonfristzahlung). Die daneben hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigungen gingen "ins Leere", weil das Mietverhältnis ja bereits durch die fristlosen Kündigung beendet war. Die rechtzeitige Schonfristzahlung ändere daran nichts. 

Der Bundesgerichtshofs hat klargestellt (Urteile vom 19.09.2018 - VIII ZR 231/17, VIII ZR 261/17), dass auch eine hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs zur Beendigung eines Mietverhältnisses nach Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist führen kann, wenn die durch den Vermieter unter Berufung auf denselben Sachverhalt vorrangig erklärte und zunächst auch wirksame fristlose Kündigung durch eine vom Mieter nach Zugang der Kündigungserklärung vorgenommene Schonfristzahlung nachträglich unwirksam wird. 

Der Ausgleich der Rückstände durch den Mieter lässt die Beendigung des Mietverhältnisses wegen der fristlosen Kündigung nachträglich rückwirkend entfallen. Dann bleibt Raum für die fristgerechte Kündigung.

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