Vereinbarung zur Übernahme eines Mietvertrages

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Vereinbarung zur Übernahme eines Mietvertrages
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Wissenswertes und Erklärungen zu einer Vereinbarung zur Übernahme eines Mietvertrages

Definition: Was ist eine Vereinbarung zur Übernahme eines Mietvertrages? Was sind die rechtlichen Grundlagen für diese?

Der Vertrag zur Übernahme eines Mietvertrages ist ein dreiseitiger Vertrag im Sinne der §§ 311 ff. BGB, der die Änderung eines bestehenden Mietvertrages dahingehend enthält, dass der/die Mieter ausgetauscht werden und der Vertrag mit dem neuen Mieter fortgesetzt wird. Der Vertrag enthält also die Aufhebung eines bestehenden und den Abschluss eines neuen Mietvertrages und bedeutet eine Vertragsänderung. Zu regeln sind Rechte und Pflichten des Vermieters, des alten und des neuen Mieters, etwa zum Zustand der Mietsache, zur Kaution, zu Betriebskostenabrechnungen.

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Soll die alleinige Übernahme eines Mietvertrages durch einen bestehenden Mieter geregelt werden, nutzen Sie bitte unsere Vorlage zum Eintritt/Austritt von Mietern aus einem Mietvertrag.

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Antworten auf die häufigsten weiteren Fragen zu einer Vereinbarung zwischen Mieter, Vermieter und Nachmieter zum Eintritt in einen Mietvertrag:

• Was zeichnet die Übernahme eines Mietvertrages aus? Gibt es Vorteile?

  Bei der Übernahme des Mietvertrages wird nur der Mieter ausgewechselt. Der Vermieter ändert sich nicht und der Vertrag bleibt im Übrigen bestehen. Maßgeblicher Vorteil ist, dass das bestehende Mietverhältnis im Grunde fortgesetzt wird, nur mit einer anderen Person. Insoweit muss keine Rückgabe erfolgen, Schönheitsreparaturen müssen nicht durchgeführt werden und bürokratischer Aufwand entfällt. Möglicherweise ist der Vertrag befristet und der alte Mieter kommt ohne Übernahme nicht aus dem Vertrag heraus. Soweit die Mietzeit von Bedeutung ist (beispielsweise bei Kündigungsfristen) kommt die ursprüngliche Mietzeit dem neuen Mieter zu Gute. 

• Wer kann einen Mietvertrag übernehmen?

  Jeder, der selbst einen Mietvertrag abschließen könnte, kann auch einen Mietvertrag übernehmen. Wohnraummietverträge können grundsätzlich nur von natürlichen Personen (Menschen) geschlossen werden, Gewerberaummietverträge auch von juristischen Personen (Firmen). Die Übernahmevereinbarung setzt nur voraus, dass sich alle drei Parteien (Vermieter, alter und neuer Mieter) einig sind.

  In der Regel hat aber keine Partei Anspruch auf Abschluss des Übernahmevertrages, so dass die Übernahme von niemandem verlangt werden kann.

   

• Was gilt wenn eine Partei die Mietvertragsübernahme nicht unterschreibt?

  Wenn eine Partei nicht zustimmt oder unterschreibt, kommt der Vertrag nicht zustande. Da es sich um einen dreiseitigen Vertrag handelt, müssen alle drei Vertragspartner (Vermieter, alter Mieter, neuer Mieter) unterschreiben, damit die Übernahme auch wirklich vollzogen wird. In der Regel ist Schriftform erforderlich, weil die meisten Mietverträge dies vorsehen. Dann ist der Vertrag erst gültig, wenn alle unterschrieben haben. 

• Wird beim Verkauf der Immobilie bzw. bei Eigentümerwechsel/Vermieterwechsel eine Mietvertragsübernahme benötigt oder wann wird diese empfohlen?

  Beim Verkauf einer Immobilie tritt der Erwerber regelmäßig in die bestehenden Mietverträge ein, ohne dass dies separat vereinbart werden muss. Sinn ergibt eine Mietvertragsübernahme dann nur, wenn (auch) ein neuer Mieter in den Vertrag einsteigen soll. 

• Was gilt für die Schönheitsreparaturen bei einer Wohnungsübernahme?

  Das hängt von der Regelung im Vertrag ab. Denkbar ist, dass der alte Mieter bei Auszug die Schönheitsreparaturen durchführt oder dass der neue Mieter die Wohnung in dem Zustand übernimmt und dann selbst bald die Schönheitsreparaturen durchführen muss. Man könnte in diesem Fall einen finanziellen Ausgleich im Innenverhältnis zwischen altem und neuem Mieter regeln (in unseren Formularen vorgesehen).

• Welche Regelungen gibt es für die Kaution bei der Mietvertragsübernahme?

  Wird nichts geregelt, müsste der Vermieter die Kaution gegenüber dem alten Mieter abrechnen und vom neuen Mieter eine neue Kaution verlangen. Sinn und Zweck eines Vertrages zur Mietvertragsübernahme ist es aber auch, hierzu Regelungen zu enthalten. So könnte der neue Mieter die Kaution vom alten Mieter übernehmen und im Innenverhältnis ausgleichen. Das spart Verwaltungsaufwand.

• Können bei der Vertragsübernahme bestimmte Punkte geändert werden, die dann für den Nachmieter gelten?

  Die Unterzeichnung eines neuen dreiseitigen Vertrages bietet die Gelegenheit, bestimmte Punkte des alten Mietvertrages zu ändern, wenn diese nicht sinnvoll oder nicht mehr gewollt sind. So kann bspw. auch die Miethöhe geändert werden. Die neue Regelung muss in den Vertrag aufgenommen werden.

• Was ist bei der Übernahme von Einrichtungsgegenständen (z.B. Möbel oder Einbauküche) zu beachten?

  Einerseits ist zu regeln, ob der Nachmieter die Einrichtungsgegenstände bei Beendigung seines Mietverhältnisses entfernen muss oder belassen darf. Zum anderen ist zu regeln, ob der Nachmieter dem Vormieter eine Entschädigung für die Einrichtungsgegenstände zahlt. In jedem Fall ist bei der Übernahme zu regeln, dass der alte Mieter nicht verpflichtet ist, die Einrichtungsgegenstände zu entfernen.

• Kann jeder Mietvertrag übernommen werden bzw. gibt es Besonderheiten für bestimmte Vermietungen?

  Grundsätzlich kann jeder Mietvertrag übernommen werden, wenn sich die Vertragspartner (Vermieter, alter und neuer Mieter) einig sind und wenn der neue Mieter die Voraussetzungen des Vertrages erfüllt. Grenzen gelten nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften etwa wenn es sich um Sozialwohnungen handelt oder wenn nur bestimmte Personen Mieter sein dürfen. 

  Bei Mietverträgen über bewegliche Sachen setzt der Wechsel der Mieter die Übergabe des Mietgegenstandes an den neuen Mieter voraus.

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Einsatzmöglichkeiten:

• Mietübernahme (i.S.v. Übernahme des Vertrages)

Inhalte & Bestandteile unseres rechtssicheren Vertrags:

Der individuelle Vereinbarung zur Übernahme eines Mietvertrages enthält in Abhängigkeit der von Ihnen gegebenen Antworten folgende Regelungen und Klauseln:

• Vertragstitel, Vertragspartner sowie Vorbemerkungen

• Benennung der Vertragspartner (diese müssen mit den Vertragspartner aus dem ursprünglichen Mietvertrag übereinstimmen)

• Bezeichnung des Mietvertrages und des Mietobjektes, ggf. Benennung von Nachträgen, Abschrift

• Regelungen zum Eintritt/Ausscheiden der Mietparteien

• ggf. Regelung zur Änderung des Mietzinses

• Regelungen zu den Betriebskosten (Änderung, Zwischenabrechnung)

• Regelungen zur Kaution (ja/nein, Höhe, Auflösung/Abrechnung/Einbehalt/Auskehr der Kaution)

• Regelungen zu den Schönheitsreparaturen (Zustand: renoviert/nicht renoviert)

• Regelungen zu Einrichtungsgegenständen, Einbauten und baulichen Veränderungen (Aufzählung, Übernahme, Entfernen, Verbleiben, Wiederherstellen)

• Regelung zur Begehung/Besichtigung durch den Vermieter

• ggf. Regelung zur Entschädigung

• weitere Regelungen (Schriftform, salvatorische Klausel, besondere Vereinbarungen)

Unsere Fragen, damit wir Ihre maßgeschneiderte Vereinbarung zur Übernahme eines Mietvertrages für Sie erstellen können:

Folgende Fragen stellen wir Ihnen bei der Option PREMIUM, um den Vertrag so individuell wie möglich gestalten zu können. Lediglich Fragen, welche Folgefragen beeinflussen sind unbedingt zu beantworten – alle anderen Punkte können Sie auch noch später im erstellten Vertrag eintragen.

Klicken Sie auf eine Frage und Sie erhalten mehr Informationen dazu.

• Was wird zur Betriebskostenabrechnung geregelt?

  Eine Zwischenabrechnung setzt die Ablesung des jeweiligen Verbrauches voraus. Die Kosten der Zwischenabrechnung werden dem bisherigen Mieter auferlegt. Wenn keine Zwischenabrechnung gewollt ist (weniger Aufwand für den Vermieter), erhält der Nachmieter die nächste Abrechnung und muss sich intern mit dem bisherigen Mieter einigen.

  • Die Betriebskosten werden zum Stichtag abgerechnet.
  • Keine Zwischenabrechnung. Nächste Abrechnung geht an Nachmieter.
• Was soll zu den Schönheitsreparaturen geregelt werden?

  Regelmäßig ist der Mieter gegenüber dem Vermieter verpflichtet, Schönheitsreparaturen durchzuführen (im Wesentlichen die Wände und Decken zu malern). Je nachdem, ob der Vormieter dieser Pflicht aktuell nachgekommen ist, werden Regelungen aufgenommmen. Es folgt noch eine Frage zu einer etwaigen finanziellen Entschädigung durch den Nachmieter.

  • Der bisherige Mieter übergibt die Wohnung renoviert.
  • Die Wohnung wird nicht renoviert übergeben.
  • Es soll nichts zu Schönheitsreparaturen geregelt werden.
• Was gibt es zu baulichen Veränderungen oder Einbauten des Vormieters zu regeln?

  In der Regel hat der Mieter bauliche Veränderungen zurückzubauen und Einrichtungsgegenstände zu entfernen. Hier kann abweichendes geregelt werden. Wenn der Nachmieter die Einbauten übernimmt, können Sie mit der nächsten Frage bestimmen, ob er sie am Ende des Mietverhältnisses beseitigen muss oder nicht.

  • Es gibt nichts zu regeln.
  • Der bisherige Mieter entfernt alle Einbauten und Einrichtungsgegenstände.
  • Der Nachmieter übernimmt die noch näher zu beschreibenden Einbauten bzw. Einrichtungsgegenstände.
• Sind die vom Nachmieter übernommenen Einbauten bei Ende des Mietvertrages durch den Nachmieter zu entfernen?

  Ob der Vermieter etwa übernommene Einbauten zu vergüten hat, ergibt sich in der Regel aus dem Mietverhältnis. Aber auch das kann schon geregelt werden. Dafür steht Ihnen am Ende ein separates Feld für besondere Vereinbarungen zur Verfügung.

  • Die Einbauten können bleiben. Der Vermieter übernimmt sie bei Beendigung des Mietverhältnisses.
  • Der Nachmieter ist verpflichtet, die baulichen Veränderungen zum Ende seines Vertrages zurückzubauen.
  • keine Regelung dazu
• Soll der Nachmieter dem bisherigen Mieter Entschädigung leisten?

  Mitunter vereinbaren Vor- und Nachmieter Geldzahlungen. Es kommen verschiedene Gründe hierfür in Betracht, etwa die Weitergabe einer nicht renovierten Wohnung, die Übernahme von Einbauten oder Einrichtung oder eine sonstige Abstandszahlung.

  • Ja, der Nachmieter zahlt einen Abstand.
  • Nein, der Nachmieter zahlt nichts an den bisherigen Mieter.
• Ändert sich der Mietzins?

  Die Vertragsänderung - auf die grundsätzlich kein Anspruch besteht - kann möglicherweise zur Mieterhöhung (oder auch zur Reduzierung der Miete) genutzt werden. Wenn dem so ist, klicken Sie hier ja und wir sehen eine entsprechende Klausel im Formular vor.

  • Nein, der Mietzins bleibt unverändert.
  • Ja, der Mietzins ändert sich.
• Ändert sich die Betriebskostenvorauszahlung bzw. -pauschale?

  Durch Änderung der Wohnungsbelegung kann Anlass für eine Änderung der Betriebskostenvorauszahlung bestehen. Dies ist besonders bei einer Pauschale zu berücksichtigen, da die Änderung der Mieteranzahl Auswirkungen auf die Kosten haben kann.

  • Nein, die Nebenkosten bleiben unverändert.
  • Ja, die Nebenkosten werden bei dieser Gelegenheit angepasst.
• Was soll zur Kaution geregelt werden?

  Es ist zu entscheiden, ob die von dem bisherigen Mieter geleistete Kaution beim Vermieter bleibt (und künftig die Ansprüche des Vermieters gegen den neuen Mieter sichert) oder ob der bisherige Mieter seine Kaution zurückerhält und der neue Mieter eine neue Kaution stellt. Denkbar ist auch eine Kombination beider Möglichkeiten, etwa wenn ein höherer Mietzins eine höhere Kaution rechtfertigt. 

  Bleibt die Kaution beim Vermieter, erfolgt der Ausgleich im Verhältnis des bisherigen Mieters und des Nachmieters. 

  Das Gesetz (§ 551 BGB) beschränkt die Höhe der Kaution auf drei Monatskaltmieten!

  • Gegenüber dem bisherigen Mieter wird die Kaution abgerechnet. Der neue Mieter stellt eine neue Kaution.
  • Die Kaution des Vormieters bleibt beim Vemieter und sichert die Ansprüche gegen den neuen Mieter.
  • Die Kaution des bisherigen Mieters bleibt und der neue Mieter stellt eine zusätzliche Kaution.
  • Es soll nichts zur Kaution geregelt werden.

  Wenn Sie nichts zur Kaution regeln, wird der bisherige Mieter seine Kaution zurückverlangen können. Ob der neue Mieter dann eine Kaution zu stellen hat, hängt vom Inhalt des Mietvertrages ab. Wenn keine Kaution gestellt wurde und nicht verlangt wird, ist nichts zu regeln.

• Welcher Art soll die vom Nachmieter gestellte Kaution sein?

  Sie können die Art der Kaution vertraglich festlegen. Legen Sie nichts fest, kann der Mieter wählen, wie er die Kaution stellt.

  • Barkaution
  • Überweisung
  • Verpfändung eines Guthabens
  • Bürgschaft
  • keine Festlegung. Mieter kann wählen.
• Bestehen noch Zahlungsansprüche des Vermieters gegen den bisherigen Mieter?

  Bestehen noch Rückstände des bisherigen Mieters, sollten diese ins Formular aufgenommen werden. Dies hat den Vorteil, dass der Mieter diese Ansprüche mit Unterschrift anerkennt, so dass ein Streitpotenzial minimiert wird. Sie geben später Höhe und Grund der Forderung an.

  • Ja, dies soll im Vertrag verbrieft werden.
  • Nein, hierzu wird im Formular nichts aufgenommen.
• Soll der ausscheidende Mieter quittieren, dass er keine Ansprüche mehr gegen den Vermieter hat?

  Eine Quittung des bisherigen Mieters sorgt für Klarheit, als er mit Unterzeichnung keine Ansprüche mehr aus dem Mietverhältnis gegen den Vemieter geltend machen kann.

  • Ja
  • Nein, nicht notwendig.
• Soll eine Besichtigung der Wohnung durch den Vermieter vereinbart werden?

  Der Vermieter könnte die Chance nutzen, den Zustand der Wohnung in Augenschein zu nehmen. Dies ist im laufenden Mietverhältnis nur ausnahmsweise möglich.

  • Ja, eine Besichtigung soll vereinbart werden.
  • Nein, es ist keine Besichtigung nötig.
• Soll im Formular Platz für individuelle Vereinbarungen vorgesehen werden?

  Sie können im Vertrag weitere Vereinbarungen mit dem Mieter schriftlich fixieren.

  • Nein
  • Ja, ich möchte individuelle Regelungen ergänzen.
• Bitte bezeichnen Sie den Vertrag, der aufgehoben werden soll, konkret:

  Das Datum des Vertrages finden Sie in der Regel in der Unterschriftszeile. Haben die Parteien an verschiedenen Tagen unterzeichnet, gilt der Vertrag mit dem letzten Datum als zustande gekommen. Dieses letzte Datum ist dann einzutragen.

  • Vertrag vom:
  • Adresse des Mietobjektes:
  • evtl. genaue Bezeichnung:
• Bitte geben Sie Namen, gegebenenfalls Firma und Adresse des Vermieters an:

  Der Vermieter ist hier mit Vor- und Zunamen bzw. bei einer Firma mit vollständiger Angabe des Firmennamens einschließlich Zusätze (GmbH) und des gesetzlichen Vertreters sowie mit der Adresse anzugeben.

  Wichtig ist bei juristischen Personen (GmbH, OHG, GbR) die Angabe des Vertreters mit Vor- und Zunamen. Bei Erbengemeinschaften, Miteigentümergemeinschaften und Gesellschaften bürgerlichen Rechts genügt eine Bezeichnung, die eine eindeutige Identifizierung zulässt, bspw. Erbengemeinschaft nach Klaus E., Grundstücksgemeinschaft Badstraße 12 usw. Unerläßlich ist dann jedoch die Angabe des Vertreters. Dieser muss eine natürliche Person sein und sollte mit Vor- und Zunamen und Adresse angegeben werden.

• Bitte geben Sie Namen der/des bisherigen Mieter(s) an

  Hier sind alle im Mietvertrag aufgeführten (bisherigen) Mieter anzugeben.

  Bitte geben Sie alle im Vertrag genannte Mieter, also auch den Namen des Mieters an, der aus dem Vertrag entlassen wird, denn noch ist er ja Vertragspartner. Sein Name wird also zweimal eingegeben.

• Geben Sie den Namen und bisherige Adresse der/des Mieter(s) an, der/die in den Mietvertrag eintreten:

  Bitte tragen Sie die Namen aller Nachmieter, die alte Adresse, gegebenenfalls auch Personal- oder Passnummer ein.

  • Nachmieter:
• Der Nachmieter übernimmt zu folgendem Stichtag den Vertrag:

  Bitte geben Sie das Datum an, zu dem der Wechsel vollzogen werden soll.

  • Datum
• Bitte geben Sie den neuen Mietzins an

  Sie haben angegeben, dass eine neue Miete gilt. Hier ist nun der neue Mietzins einzugeben, der ab dem Stichtag gilt.

  • neuer Mietzins:
• Bitte geben Sie hier die Höhe der neuen monatlichen Betriebskostenzahlung an:

  Sie haben angegeben, dass sich die Zahlung auf Betriebskosten ändert. Hier ist nun der neue, den Nachmieter betreffende Betrag der monatlichen Betriebskostenzahlung anzugeben.

  • Betriebskosten:
• In welcher Höhe wird dem austretenden Mieter anteilig die Kaution erstattet?

  Sie haben angegeben, dass der bisherige Mieter seine Kaution zurückerhält. Hier können Sie die Höhe dieser zu erstattenden Kaution eintragen.

  • Höhe der anteilig an den ausscheidenden Mieter zu erstattenden Kaution:
• In welcher Höhe stellt der neue Mieter eine Kaution?

  Nach Ihren Angaben leistet der Nachmieter eine Kaution. Hier können Sie die Höhe dieser Kaution vermerken. Beachten Sie bitte, dass nach § 551 BGB die Kaution bei Wohnraummietverträgen nicht höher als drei Kaltmieten (ohne Betriebskosten) sein darf.

  • Höhe der (anteiligen) Kaution des neuen Mieters:
• Hier können Sie die Einbauten, die der Nachmieter übernimmt, beschreiben:

  Bitte beschreiben Sie die Einbauten präzise nach Art und Ort, damit die Vertragspartner auch in mehreren Jahren noch wissen, was gemeint war.
• In welcher Höhe leistet der Nachmieter an den bisherigen Mieter eine Abstandszahlung?

  Nach Ihren vorhergehenden Angaben zahlt der Nachmieter an den bisherigen Mieter einen sog. Abstand. Dessen Höhe können Sie hier angeben.
• Hier können Sie eingeben, welchen Betrag der bisherige Mieter dem Vermieter noch warum schuldet:

  Sie wollen in das Formular die Forderung des Vermieters gegen den bisherigen Mieter aufnehmen. Hier geben Sie den Betrag und den Grund der Forderung an.

  • Betrag:
  • Grundlage:
• Wann soll die Besichtigung stattfinden?

  Bitte tragen Sie das Datum ein, an dem der Termin zur Besichtigung stattfinden soll. 

  • Datum