Pachtvertrag

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Wissenswertes und Erklärungen zu einem Pachtvertrag

Definition: Was ist ein Pachtvertrag? Was sind die rechtlichen Grundlagen für diesen?

Der Pachtvertrag ist unter § 581 ff. BGB im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt. Die Vorschriften verweisen im Wesentlichen auf die Vorschriften zum Mietrecht. Die Besonderheit beim Pachtvertrag liegt darin, dass der Pächter nicht nur – wie der Mieter – die Pachtsache nutzen darf. Vielmehr darf er auch die „Früchte ziehen“, also beispielsweise das Land bestellen und ernten oder – beim Pachtvertrag über ein Hotel oder eine Gaststätte – das Inventar zur Gewinnerzielung einsetzen. 

Vorschriften zum Mietvertrag finden sich im Bürgerlichen Gesetzbuch unter den §§ 535 ff. BGB. Durch den Pachtvertrag wird der Verpächter verpflichtet, dem Pächter die Pachtsache zur Bewirtschaftung zu überlassen. Im Gegenzug ist der Pächter verpflichtet, Pachtzins zu zahlen. Zu regeln ist u.a. die Instandhaltungs- und Instandsetzungsverpflichtung des Verpächters, Mängelansprüche des Pächters, der Ausgleich von Betriebskosten, die Kündigungsfristen und der Anspruch des Verpächters auf etwaige Schönheitsreparaturen. 

 

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Antworten auf die häufigsten weiteren Fragen zu einem Pachtvertrag für gewerbliche und private Nutzung:

• Kann ein befristeter Pachtvertrag gekündigt werden?

  Ein befristeter Vertrag kann grundsätzlich von keiner Seite - jedenfalls nicht ohne Grund - gekündigt werden. Zweck der Befristung ist ja gerade, die ordentliche Kündigungsmöglichkeit auszuschließen. Möglich bleibt bei einem befristeten Vertrag selbstverständlich immer die einvernehmliche Vertragsaufhebung und die außerordentliche Kündigung, etwa wegen Zahlungsverzug oder wegen Mängeln der Mietsache, die nicht beseitigt werden.

• Kann der Verpächter oder der Pächter den Pachtvertrag kündigen? (z.B. bei Eigenbedarf)

  Wenn der Vertrag unbefristet ist, kann jede Vertragspartei den Vertrag unter Einhaltung der Kündigungsfristen zu den im Vertrag oder im Gesetz genannten Zeitpunkten ohne Begründung kündigen.

  Auf Eigenbedarf kommt es beim Pachtvertrag nicht an. Der Eigenbedarf ist ein spezielles, auf das Wohnraummietrecht zugeschnittenes Rechtsinstitut. Wohnraummietverträge sind nämlich grundsätzlich von Vermieterseite nur aus besonderen gesetzlich festgelegten Gründen (u. a. Eigenbedarf kündbar). Daher ist auch der befristete Pachtvertrag nicht wegen Eigenbedarf kündbar.

• Kann man Pachtverträge erben/vererben?

  Grundsätzlich treten Erben im Wege der Gesamtrechtsnachfolge in den Pachtvertrag ein. Das gilt sowohl für den Erben des Verpächters als auch für den Erben des Pächters. Der Erbe des Pächters kann allerdings regelmäßig das Pachtverhältnis beenden, selbst wenn der Vertrag befristet abgeschlossen wurde.

• Was passiert mit einem Pachtvertrag bei Eigentümerwechsel?

  Der neue Eigentümer des Pachtgrundstückes tritt in den Pachtvertrag ein, wenn er das Pachtgrundstück vom Verpächter erworben hat. Der alte Pachtvertrag gilt dann mit dem neuen Eigentümer (= Verpächter) weiter.

• Kann ein Pachtvertrag auch mündlich geschlossen werden?

  Auch ein mündlicher Pachtvertrag ist als solcher gültig und bindet beide Vertragspartner. Dennoch empfiehlt sich immer der Abschluss eines schriftlichen Pachtvertrages allein zur Beweissicherung. Im Übrigen können sinnvollerweise nur in einem schriftlichen Pachtvertrag auch weitere Vertragsbedingungen und Regelungen festgehalten werden.

  Zu beachten ist ferner, dass ein Miet- oder Pachtvertrag mit einer Dauer von mehr als einem Jahr (also Befristung mindestens 1 Jahr oder erste Kündigungsmöglichkeit frühestens nach einem Jahr) der Schriftform bedarf. Folge eines Schriftformverstoßes ist allerdings nicht die Unwirksamkeit des Vertrages, sondern nur die jederzeitige Kündigungsmöglichkeit.

• Wann darf die Pacht erhöht werden?

  Die Pacht kann nur erhöht werden, wenn dies entweder vertraglich vorgesehen ist oder sich die andere Vertragspartei darauf einlässt. Bei Vereinbarung eines festen Pachtzinses ist die Erhöhung des Pachtzinses grundsätzlich nicht möglich.

  Faktisch möglich ist die Erhöhung des Pachtzinses bei unbefristetem Vertrag durch Androhung oder Ausspruch der Kündigung (und eventuellen Neuabschluss des Vertrages).

• Was passiert, wenn ein Pachtvertrag ausläuft?

  Wenn der Pachtvertrag ausläuft, also nach Kündigung oder (beim befristeten Vertrag) nach Ablauf der Vertragslaufzeit, ist der Pächter zum Termin der Beendigung des Vertrages zur Räumung und Herausgabe verpflichtet. Der Pächter muss also sämtliche von ihm eingebrachten Sachen herausholen und das Objekt dem Verpächter übergeben (idR. durch Übergabe der Schlüssel, am Besten in einem gemeinsamen Termin). Ob Einbauten beseitigt werden müssen oder zu malern ist, bestimmt sich nach dem Vertrag. 

  Ein unbefristeter Pachtvertrag läuft grundsätzlich nicht von alleine aus, sondern erst, wenn er von einer Seite gekündigt wurde.

• Muss ein Pachtvertrag notariell beglaubigt werden?

  Grundsätzlich muss ein Pachtvertrag nicht notariell beglaubigt werden. Etwas anderes gilt für Erbpachtverträge und für Verträge mit einer Laufzeit von mehr als 30 Jahren.

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Ähnliche Dokumente:

Der Pachtvertrag unterscheidet sich vom gewerblichen Mietvertrag dadurch, dass in der Regel Inventar verpachtet wird und der Pächter die sogenannten Früchte ziehen darf.

Hier finden Sie unseren Pachtvertrag für ein Grundstück.

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Einsatzmöglichkeiten:

• unbefristeter Pachtvertrag
• gewerblicher Pachtvertrag
• Pachtvertrag für ein Gebäude oder Räumlichkeiten in einem Gebäude
• Pachtvertrag für ein bebautes oder unbebautes Grundstück
• Pachtvertrag für Landwirtschaft / ein landwirtschaftliches Grundstück (Landpachtvertrag):
  Sollen Ackerland und Grünland verpachtet werden, wird ein landwirtschaftlicher Pachtvertrag benötigt. Landwirtschaft bedeutet dabei laut § 585 BGB die Bodenbewirtschaftung und die mit der Bodennutzung verbundene Tierhaltung, um pflanzliche oder tierische Erzeugnisse zu gewinnen, sowie die gartenbauliche Erzeugung. Dazu zählen Ackerbau, Erwerbsgartenbau, Obstbau und Weinbau, Imkerei sowie Wiesen- und Weidewirtschaft, die auf der Nutzung der natürlichen Kräfte des Bodens basieren
• Pachtvertrag für einen Garten (Kleingarten, Gartengrundstück oder ein Wochenendgrundstück) - Gartenpachtvertrag
• Pachtvertrag für Gastronomie (Gaststätte/Restaurant, Café, Biergarten, Hotel)
• Verpachtung von Campingplätzen, Fischteichen, Grünland, ..

 

Pachtvertrag für gewerbliche und private Nutzung
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Inhalte & Bestandteile unseres rechtssicheren Vertrags:

zum Pachtvertrag für Ihre konkrete Situation

Der individuelle Pachtvertrag enthält in Abhängigkeit der von Ihnen gegebenen Antworten folgende Regelungen und verpächterfreundliche Klauseln:

• Nennung der Vertragspartner (Namen, Steuernummer Verpächter)

• Beschreibung des Pachtobjektes (Pachtgegenstand, Adresse, Flurstücksnummer, Lage/Nummer/Name der Einheit, Berücksichtigung eines Planes)

• Regelungen zur Pachtzeit (unbefristet/befristet, Verlängerungsoptionen, automatische Verlängerung, Kündigungsfristen, Kündigungszeitpunkt)

• ggf. ausführliche Regelungen zum Inventar (Benennung anhand von Stückzahl/Schätzwert) und zu Nutzungsrechten

• umfangreiche Reglungen zur Umsatzsteuer

• Regelungen zum Pachtzins (Höhe, Umsatzpacht, Mindespachtzins, Erhöhung, Index-Pachtzins) und Nebenkosten (Betriebskostenpauschale, Betriebskostenvorauszahlung, Heizkostenvorauszahlung, Vorauszahlung für Warmwassererzeugung), zur Umsatzsteuer und verspäteten oder nicht vollständigen Zahlungen

• Regelungen zur Heizung und Warmwasserbereitung

• Regelungen zu den Betriebskosten

• Regelungen zur Kaution

• Regelungen zu laufenden Schönheitsreparaturen

• ggf. Regelungen zu Teileigentum nach Wohnungseigentumsgesetz

• Regelungen zur Übergabe (Übergabeprotokoll) und zu den Schlüsseln

• Regelungen zu Versicherungen

• Regelungen zur Erhaltung und Bewirtschaftung der Pachtsache

• Regelungen zu baulichen Maßnahmen, Modernisierung, Duldungspflicht

• Regelungen zum Betreten und für die Besichtigung und zur Abwesenheit des Pächters

• Regelungen zu Instandhaltungen und Instandsetzungen sowie Wartung

• Regelungen zur Unterverpachtung

• umfangreiche Regelungen zur Haftung des Pächters und zur Haftung des Verpächters sowie Mängeln

• Regelungen zur Beendingung des Pachtverhältnisses

• Regelungen zur Aufrechnung und zum Zurückbehaltungsrecht

• Regelungen bei mehreren Pächtern oder Verpächtern

Unsere Fragen, damit wir Ihren maßgeschneiderten Pachtvertrag für Sie erstellen können:

Folgende Fragen stellen wir Ihnen bei der Option PREMIUM, um den Vertrag so individuell wie möglich gestalten zu können. Lediglich Fragen, welche Folgefragen beeinflussen sind unbedingt zu beantworten – alle anderen Punkte können Sie auch noch später im erstellten Vertrag eintragen.

Fragebogen für Ihren individuellen Pachtvertrag

Klicken Sie auf eine Frage und Sie erhalten mehr Informationen dazu.

• Was wird verpachtet?

  Wählen Sie hier bitte aus, für welchen Pachtgegenstand Ihr individueller Vertrag erstellt werden soll.

  Bei Grundstücken gibt es vertragliche Unterschiede zwischen bebauten und unbebauten Grundstücken und Grundstücken für einen Freizeitgarten. Wenn der Pachtvertrag sich auf abgeschlossene Räumlichkeiten in einem Gebäude beziehen soll (bspw. Gaststätte), in dem auch andere Räume sind, ist die dritte Antwort einzugeben.

  • unbebautes Grundstück (Pachtvertrag für ein unbebautes Grundstück)
  • Gebäude bzw. bebautes Grundstück (Pachtvertrag für ein bebautes Grundstück)
  • Räumlichkeiten in einem Gebäude (Pachtvertrag für Räumlichkeiten in einem Gebäude)
  • Gartengrundstück zur Freizeitgestaltung (Pachtvertrag für ein Gartengrundstück)

  Ein Pachtvertrag liegt vor, wenn der Pächter die sog. Nutzungen ziehen darf. Die Überlassung von Gaststätten oder Hotels ist regelmäßig ein Pachtverhältnis, wenn die Nutzung der Einrichtung oder sonstiger Unternehmensbestandteile zum Betrieb beitragen sollen. Eine Überlassung des Inventars ist aber nicht zwingend erforderlich. Werden Räumlichkeiten oder Grundstücke lediglich zur Nutzung überlassen, liegt idR. ein Mietvertrag vor.

• Soll das Grundstück ausschließlich landwirtschaftlich genutzt werden?
  • Ja, das Grundstück wird landwirtschaftlich genutzt.
  • Nein, es wird nicht landwirtschaftlich genutzt
• Wird das Pachtobjekt mit einem Plan konkretisiert?

  Die Präzisierung des verpachteten Objektes mittels Plan ist geboten, wenn sich vor Ort die Abgrenzung nicht eindeutig ergibt oder wenn die Grenze des Pachtobjektes bspw. nicht mit der Flurstücksgrenze übereinstimmt.

  • Nein, das Pachtobjekt muss nicht näher beschrieben werden.
  • Ja, ein Plan wird beigefügt.
• Ist das Gartengrundstück bebaut?
  • Ja, mit einem Wohnhaus, einer Laube u.ä.
  • Ja, aber nur untergeordnete Nebengebäude.
  • Nein, keine Baulichkeiten
• Soll ausdrücklich im Vertrag vermerkt werden, dass der Garten nicht zu Wohnzwecken benutzt werden darf?

  Mitunter, bspw. in Kleingartenanlagen oder auch aufgrund Bauvorschriften ist es nicht erlaubt, den Garten zu Wohnzwecken zu nutzen. Dies sollte dann auch ausdrücklich in dem Vertrag vermerkt werden, damit der Pächter später nicht behaupten kann, er habe das nicht gewusst.

  • Ja, dauerhaftes Wohnen soll vertraglich verboten werden.
  • Nein, Wohnen ist dort zulässig.
• Wird Inventar mitverpachtet?

  In der Regel wird beim Pachtvertrag auch Inventar überlassen. Dies können Einrichtungsgegenstände (Hotel, Gaststätte oder Kleingarten) oder landwirtschaftliche Geräte, aber auch Futtermittel und Saatgut (landwirtschaftliches Grundstück) sein. Abhängig von Ihrer Antwort finden sich Regelungen im Vertragsformular zum Inventar und wie damit umzugehen ist.

  • Nein, kein Inventar.
  • Ja, Inventar gehört dazu.
• Soll eine Inventarliste dem Vertrag beigefügt werden?

  Eine Inventarliste ist notwendig. Entweder Sie wird dem Vertrag als Anlage beigefügt oder Sie wird bei Übergabe erstellt.

  • Nein, das Inventar wird bei Übergabe im Protokoll vermerkt.
  • Ja, eine Inventarliste wird beigefügt
• Werden Nutzungsrechte mitverpachtet?

  Nutzungsrechte können zum Beispiel das Recht sein, den vorhandenen Namen des Hotels oder der Gaststätte fortzuführen. Bei Grundstücken gibt es bspw. Kiesabbaurechte, andere Bodenentnahmerechte oder das Fischereirecht. Hierher gehören auch Milchkontingente.

  • Nein.
  • Ja, es werden auch Nutzungsrechte verpachtet.
• Ist die verpachtete Einheit Teileigentum nach Wohnungseigentumsgesetz?

  Teileigentum nach Wohnungseigentumsgesetz liegt vor, wenn Ihnen nur die Einheit gehört und Sie Miteigentümer des gesamten Objektes sind. Dann gibt es eine Teilungserklärung. Der Vertrag enthält dann wichtige Regeln zur Geltung von Beschlüssen der Gemeinschaft und zur Abrechnung der Nebenkosten.

  • Nein, es liegt kein Teileigentum vor.
  • Ja, die Einheit ist Teileigentum.
• Soll der Zweck der Nutzung konkret im Vertrag angegeben werden?

  Die Angabe des Zweckes hat Vor- und Nachteile. Vorteil für den Verpächter: die Nutzungsart steht fest; andere Nutzungen bedürfen seiner Zustimmung. Nachteil: Der Verpächter steht dafür ein, dass die objektiven Nutzungsvoraussetzungen vorliegen (bspw. muss die Nutzung baurechtlich zulässig sein).

  • Nein, der Nutzungszweck soll nicht im Vertrag vermerkt werden.
  • Ja, im Vertrag wird der Nutzungszweck konkret angegeben
• Soll das Rauchen im Objekt generell verboten werden?

  Im gewerblichen Bereich ist ein Rauchverbot zulässig. 

  • Nein, Rauchen ist gestattet.
  • Ja, es gilt ein absolutes Rauchverbot
• Optiert der Verpächter zur Umsatzsteuer?

  Grundsätzlich erfolgt die Verpachtung von Grundstücken und Räumlichkeiten umsatzsteuerfrei. Wenn der Verpächter die Umsatzsteuer ausweist, also optiert, ist diese natürlich auch abzuführen und jeweils im Pachtvertrag auszuweisen. Dann wird die Umsatzsteuer automatisch auf die Pacht berechnet, wenn Sie nachher die Höhe der Miete angeben.

  • Nein
  • Ja
• Soll der Vertrag befristet oder unbefristet sein?

  Befristete Verträge enden zu dem vorher festgelegten Zeitpunkt und sind nicht kündbar. Die außerordentliche Kündigung, also die Kündigung wegen Zahlungsverzug durch den Verpächter oder wegen Mängeln durch den Pächter bleibt möglich. Der Abschluss eines befristeten Pachtvertrages sollte also wohl überlegt sein, denn beide Parteien sind bis zum Ende der Laufzeit an den Vertrag gebunden und kommen nicht "raus".

  Der unbefristete Pachtvertrag hingegen kann von jeder Partei ohne Angabe von Gründen jederzeit unter Einhaltung der Kündigungsfrist (dazu später) gekündigt werden. 

  Verlängert sich der Vertrag nach Ablauf der Frist auf unbestimmte Zeit (dazu sogleich bei Wahl eines befristeten Vertrages), schließt sich an den befristeten (nicht kündbaren) Vertrag eine unbefristete Fortsetzung an. Dann kann jederzeit mit der noch zu wählenden Frist gekündigt werden. 

  Bei der Option hat ein Vertragspartner die Möglichkeit, nach Ablauf der Frist zu verlangen, dass der Vertrag verlängert wird.

  • unbefristet
  • befristet ohne Verlängerungsmöglichkeiten
  • befristet mit automatischer Verlängerung auf unbestimmte Zeit, wenn keine Partei widerspricht
  • befristet mit Verlängerungsoption für Pächter
  • befristet mit Verlängerungsoption für Verpächter

  Denkbar ist der Abschluss befristeter Verträge mit Verlängerungsmöglichkeiten. Bei der automatischen Verlängerung läuft der Vertrag nach Ablauf der Frist weiter, wenn keine Seite widerspricht. Um den Vertrag zum Fristablauf zu beenden, muss also die Vertragspartei, die das wünscht, den Widerspruch rechtzeitig erklären. 

  Bei der Option läuft der Vertrag nicht automatisch weiter, sondern nur dann, wenn eine Partei dies innerhalb der vereinbarten Frist (dazu später) schrifltich verlangt. Die andere Partei muss die Verlängerung dann akzeptieren.

• Zu welchen Termin soll die Kündigung jeweils möglich sein?

  Der Kündigungstermin ist der Termin (die rechtzeitige Kündigungserklärung vorausgesetzt - dazu später), zu dem der Vertrag endet.

  Bei befristeten Verträgen mit Verlängerung auf unbestimmte Zeit gilt die Kündigungsfrist natürlich erst für die Zeit nach Ablauf der Festmietzeit (in der Festmietzeit ist eine Kündigung ausgeschlossen).

  Je seltener der Kündigungstermin, desto länger wird faktisch die Kündigungsfrist. Ist die Kündigung nur zum Ende des Kalenderjahres mit halbjähriger Kündigungsfrist möglich, kann der Mieter beispielsweise nach dem 01.07. nur noch zum Ablauf des nächsten Jahres kündigen, so dass die Kündigungsfrist faktisch bis fast eineinhalb Jahre betragen kann.

  Bei der automatischen Vertragserstellung wird nicht geprüft, ob das Zusammenspiel der Fristen Sinn ergibt! Die Daten werden ungeprüft übernommen!

  • zum Ende jeden Kalenderjahres (31.12.)
  • halbjährlich (jeweils zum 30.06 und zum 31.12. jeden Jahres)
  • zu jedem Quartalsende (31.03., 30.06., 30.09., 31.12.)
  • zum Monatsende
  • nach den gesetzlichen Vorschriften

  Entscheiden Sie sich für die gesetzlichen Kündigungsfristen, gilt - außer für Landpacht - § 584 Abs. 1 BGB: Die Kündigung ist jeweils für den Schluss eines Pachtjahres zulässig (in der Regel entspricht das Pachtjahr dem Kalenderjahr); sie hat spätestens am dritten Werktag des halben Jahres zu erfolgen, mit dessen Ablauf die Pacht enden soll. Bei Landpacht gilt ohne besondere Vereinbarung § 594 a BGB: Jeder Vertragsteil kann das Pachtverhältnis spätestens am dritten Werktag eines Pachtjahrs für den Schluss des nächsten Pachtjahrs kündigen.

• Wie lang ist die Kündigungsfrist?

  Die Kündigungsfrist ist die Frist, die zwischen der Kündigungserklärung und der Beendigung des Mietverhältnisses liegt. 

  Bei der automatischen Vertragserstellung wird nicht geprüft, ob das Zusammenspiel der Fristen Sinn ergibt! Die Daten werden ungeprüft übernommen!

  • ein Jahr
  • neun Monate
  • sechs Monate
  • drei Monate
  • einen Monat
  • zwei Wochen
  • eine Woche
  • ein Tag
• Wie wird der Pachtzins im Vertrag ausgewiesen?

  Soll monatlich oder ein Mal pro Jahr gezahlt werden?

  • jährlich
  • monatlich
• Wollen Sie eine Staffel-, Umsatz- oder Indexpacht vereinbaren?

  Staffel- und Indexpacht bietet Kalkulationssicherheit. Der Pachtzins wird maximal einmal im Jahr angepasst, bei der Staffelpacht um den im Vertrag festgelegten Betrag, bei der Indexpacht entsprechend der Erhöhung des angegebenen Indizes. Indexpachtvereinbarungen sollten aber nur getroffen werden, wenn der Pächter mindestens zehn Jahre an den Vertrag gebunden ist, wenn also entweder der Pächter mindestens zehn Jahre auf die Kündigung verzichtet oder der Vertrag auf mindestens zehn Jahre geschlossen wurde.

  Bei der Umsatzpacht wird ein bestimmter Mindestpachtzins vereinbart, der zunächst zu zahlen ist. Der Pächter hat seine Umsätze offenzulegen, so dass (nachträglich) der Pachtzins berechnet werden kann. Der Pächter zahlt dann - wenn der Umsatz eine bestimmte Marke übersteigt - die Differenz.

  • fester, unveränderlicher Pachtzins
  • Staffelpacht
  • Indexpacht: Einzelhandelspreisindex
  • Indexpacht: Verbraucherpreisindex
  • Umsatzpacht

  Wird weder eine Index- noch eine Staffelpacht vereinbart, bleibt der Pachtzins solange unverändert, bis das Pachtverhältnis (nach Ablauf der Befristung oder durch Kündigung) endet. Bei einer Staffelpacht steigt der Pachtzins automatisch, bei einer Indexpacht hängt die Anpassung (auch Reduzierung möglich) von der Entwicklung des Index ab. 

  Problem bei der Indexpacht: Ist der Verpächter nicht mindestens zehn Jahre gebunden, kann der Pächter durch eine Klage feststellen lassen, dass die Indexpachtvereinbarung unwirksam ist. Das Urteil wirkt dann aber nur für die Zukunft, d.h., solange die Parteien den Vertrag mit Indexvereinbarung leben, ist alles in Ordnung. Der Pächter kann aber für die Zukunft (bei einem Vertrag mit geringerer Bindung als zehn Jahre) für die Zukunft (ab Klage) feststellen lassen, dass die Indexierung unwirksam ist. Folglich sind Indexpachtverträge bei geringerer als zehnjähriger Laufzeit nicht zu empfehlen.

• Soll eine Staffel- oder Indexpacht vereinbart werden?

  Staffel- und Indexpacht bietet Kalkulationssicherheit. Der Pachtzins wird maximal einmal im Jahr angepasst, bei der Staffelpacht um den im Vertrag festgelegten Betrag, bei der Indexpacht entsprechend der Erhöhung des angegebenen Indizes. Indexpachtvereinbarungen sollten aber nur getroffen werden, wenn der Pächter mindestens zehn Jahre an den Vertrag gebunden ist, wenn also entweder der Pächter mindestens zehn Jahre auf die Kündigung verzichtet oder der Vertrag auf mindestens zehn Jahre geschlossen wurde.

  Bleibt der Pachtzins unverändert, kann eine Anpassung nur durch zweiseitige Vereinbarung oder eine (Änderungs-)Kündigung erfolgen.

  • Nein, der Pachtzins bleibt unverändert
  • Indexpacht
  • Staffelpacht
• Folgendes wird für die Betriebskosten vereinbart:

  Hier geht es um die "kalten" Betriebskosten, wie Grundsteuer, Straßenreinigung, Müll usw. Die gängigen Betriebskostenarten sind unter § 2 der Betriebskostenverordnung benannt. Bei dieser Frage ist zu entscheiden, ob der Pächter Vorauszahlungen für diese Kosten leistet, die jährlich abgerechnet werden, ob eine Pauschale gezahlt wird, die nicht abzurechnen ist oder ob der Pächter sämtliche Kosten selbst direkt oder nach Ausgleich durch den Verpächter trägt. 

  • Der Pächter erstattet etwaige dem Verpächter entstehende Nebenkosten umgehend nach Ausgleich durch den Verpächter.
  • Der Pächter trägt die Nebenkosten selbst und schließt eigene Verträge mit den Versorgern ab.
  • Es fallen keine Nebenkosten an.
  • Der Pächter zahlt eine Pauschale. Die Betriebskosten werden nicht abgerechnet.
  • Der Pächter zahlt Vorauszahlungen. Die Betriebskosten werden jährlich abgerechnet.
• Welche Betriebskosten werden abgerechnet bzw. sind in der Pauschale enthalten?

  Voreingestellt sind sämtliche unter § 2 Nr. 1 bis 16 der Betriebskostenverordnung genannten Betriebskosten, also die üblichen Betriebskosten wie Allgemeinstrom, Hauswart, Versicherungskosten usw.. Lesen Sie die dort aufgezählten Betriebskostenarten hier nach. In der Regel fallen aber noch weitere Kosten an, die Sie auch auf den Pächter umlegen können. Wenn diese weiteren Kostenarten aber nicht Vertrag genannt sind, kann der Verpächter sie später nicht umlegen. Daher wären zusätzlich, über § 2 BetrVO hinausgehende Kostenarten hier einzutragen. Bitte kennzeichnen Sie alle Betriebskosten, die dem Pächter belastet werden sollen. Kosten der Instandhaltung dürfen dem Pächter nicht belastet werden. Lesen Sie hierzu die Erläuterungen.

  • sämtliche unter § 2 Nr. 1-16 der Betriebskostenverordnung genannten Betriebskosten
  • Entsorgung von Sperr- und Sondermüll
  • Wartung und Überprüfung des Doppelparkers / KfZ-Aufzuges
  • Wartung des Tiefgaragentores
  • Kosten notwendiger Ungezieferbekämpfung
  • Kosten für die Reinigung des Öltanks der Heizungsanlage
  • Kosten der Dachrinnenheizung
  • Kosten der Reinigung der Dachrinnen
  • Kosten der Überprüfung und Wartung von Alarm- und Blitzschutzanlagen
  • Kosten der Überprüfung und Wartung von Rauch- und Brandmeldeanlagen
  • Kosten der Überprüfung und Wartung von Feuerlöschern und sonstigen Feuerschutzeinrichtungen
  • Kosten der regelmäßigen Überprüfung von Gasleitungen
  • Kosten der Überprüfung und Wartung der elektrischen Anlagen und Einrichtungen

  Sofern Sie die Übernahme weiterer Betriebskosten durch den Pächter vereinbaren wollen, ist darauf hinzuweisen, dass die Rechtsprechung derartige Klauseln kritisch hinterfragt. Betriebskosten sind nur die Kosten, die im Rahmen der Benutzung anfallen und nicht der Instandhaltung oder Instandsetzung des Gebäudes dienen. Diese obliegt nämlich dem Verpächter und wird bereits durch die Pacht selbst abgedeckt. So ist es beispielsweise nicht möglich, den Pächter an der Erneuerung bestimmter Teile des Hauses oder dem Wechseln von Glühlampen zu beteiligen. Andererseits können Wartungsarbeiten durchaus übertragen werden. Betriebskosten in diesem Sinne liegen nur vor, wenn sie nicht nur einmalig, sondern regelmäßig anfallen, wobei sie nicht zwingend jedes Jahr anfallen müssen.

• Folgende Betriebskosten hat der Pächter zu tragen:

  Hier sind die gängigen bei Grundstücken anfallenden Betriebskosten aufgeführt. Nur im Vertrag genannte Betriebskosten kann der Verpächter später umlegen. Daher sind sämtliche umzulegenden Kostenarten hier einzutragen. Kosten der Instandhaltung dürfen dem Pächter nicht belastet werden. Lesen Sie hierzu die Erläuterungen.

  • Kosten der Überprüfung und Wartung elektrischer Anlagen und Leitungen
  • Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung
  • Kosten der Beleuchtung und des Allgemeinstromes
  • Kosten der Müllbeseitigung
  • Kosten des Winterdienstes
  • Kosten der Straßenreinigung
  • Kosten der Wasserver- und Entsorgung
  • laufende öffentliche Lasten des Grundstückes, insbesondere Grundsteuer
  • darüber hinaus:

  Sofern Sie die Übernahme von Betriebskosten durch den Pächter vereinbaren, ist darauf hinzuweisen, dass die Rechtsprechung derartige Klauseln kritisch hinterfragt. Betriebskosten sind nur die Kosten, die im Rahmen der Benutzung anfallen und nicht der Instandhaltung oder Instandsetzung des Gebäudes zuzuschreiben sind. Diese obliegt nämlich dem Verpächter und wird bereits durch die Pacht selbst abgedeckt. So ist es beispielsweise nicht möglich, den Pächter kostenmäßig an der Erneuerung bestimmter Teile des Grundstückes zu beteiligen. Andererseits können Wartungsarbeiten durchaus übertragen werden. Es können nur Kosten umgelegt werden, die regelmäßig - also nicht nur einmalig - anfallen, wobei sie nicht zwingend jedes Jahr anfallen müssen.

• Nach welchem Maßstab sollen die Betriebskosten umgelegt werden?

  Regelmäßig werden die Betriebskosten nach dem Verhältnis der verpachteten bzw. vermieteten Flächen umgelegt. Handelt es sich um Teileigentum, sollte die Umlage nach Miteigentumsanteilen erfolgen, weil die Hausgeldabrechnungen regelmäßig diesen Umlageschlüssel enthalten und dann unkompliziert weitergegeben werden können.

  • nach dem Verhältnis der Fläche der vermieteten Einheit zur Gesamtfläche der Wirtschaftseinheit
  • nach Miteigentumsanteilen (MEA) nur bei Teileigentum nach Wohnungseigentumsgesetz möglich!
  • nach einem anderen, hier nicht genannten Umlageschlüssel.
• Wie wird das Objekt beheizt?

  Bitte geben Sie an, ob das Objekt durch den Verpächter beheizt wird (Zentralheizung) oder ob sich eine separate Heizung im Objekt selbst befindet und vom Mieter betrieben wird. Wenn der Vermieter für die Beheizung nicht zuständig ist, ist das hier einzutragen. 

  • es gibt keine Heizungsanlage
  • durch eine im Objekt befindliche Anlage (Gastherme o.ä.)
  • Zentralheizung
  • Fernwärme
• Wie wird das Wasser erwärmt?

  Auch hier ist anzugeben, ob das Warmwasser über Fernwärme oder eine Zentralheizungsanlage bereitgestellt wird oder ob der Pächter selbst eine eigene Anlage betreibt oder eine vom Verpächter im Objekt installierte Anlage nutzt oder ob es überhaupt kein warmes Wasser gibt.

  • Warmwasser wird nicht bereitgestellt
  • Warmwassererzeugung erfolgt über eine sich im Pachtobjekt befindliche Anlage (Gastherme o.ä.).
  • zentrale Warmwassererzeugung
  • Versorgung mit Warmwasser erfolgt über Fernwärme
• Sind Heizkosten und Kosten der Warmwassererzeugung gegebenenfalls in der Pauschale enthalten oder werden diese verbrauchsabhängig ermittelt?
  • Heiz- und Warmwasserkosten sind in der Pauschale enthalten.
  • Heizkosten und Kosten der Warmwassererzeugung werden ggfls. verbrauchsabhängig erfasst und abgerechnet.
• Werden die Heizkosten vom Pächter direkt mit dem Versorger abgerechnet?

  Wenn der Pächter nicht direkt mit dem Versorger abrechnet, trägt der Verpächter die Heizkosten und legt diese auf den Pächter um.

  • Nein. Der Pächter leistet Vorauszahlungen an den Verpächter, die abgerechnet werden.
  • Ja, der Pächter rechnet direkt mit dem Versorger ab.
• Wie wird der Warmwasserverbrauch abgerechnet?
  • Der Pächter zahlt Vorauszahlungen an den Verpächter. Diese werden abgerechnet.
  • Der Pächter zahlt direkt an den Versorger.
• Soll eine Kaution vereinbart werden?

  Die Kaution sichert die Ansprüche des Verpächters für den Fall, dass der Pächter seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt. Es ist daher empfehlenswert, eine Kaution zu vereinbaren.

  • Nein
  • Ja

  Gesichert sind die Mietzinsforderungen, die Nachforderungen auf Betriebskostenabrechnungen und auch etwaige Forderungen nach Beendigung des Mietverhältnisses, etwa bei nicht ordnungsgemäß ausgeführten Schönheitsreparaturen oder Beschädigungen der Räume.

  Die Höhe der Kaution ist (bei Gewerbe) frei vereinbar. Eine gute Absicherung besteht bei sechs Monatsmieten (einschließlich Umsatzsteuer und Nebenkosten).

• Welche Art der Kaution?

  Hier wählen Sie aus, in welcher Form der Pächter die Kaution stellt. Üblich und mit dem geringsten Aufwand verbunden ist die Zahlung des Kautionsbetrages durch den Pächter auf ein Konto des Verpächters. Dieser Betrag ist vom Verpächter getrennt vom eigenen Vermögen zu verwahren. Sinnvoll ist auch die Verpfändung eines Sparguthabens des Pächters. Praktikabel ist auch die Bankbürgschaft.

  • Verpfändung eines Guthabens
  • Bürgschaft
  • Barkaution
  • Einzahlung auf Kautionskonto
• Übernimmt der Pächter die Schönheitsreparaturen?

  Üblich ist die Überwälzung der Schönheitsreparaturen. Wird dies nicht vereinbart, kann der Pächter vom Verpächter verlangen, dass dieser die Malerarbeiten vornimmt. Die Überwälzung von Schönheitsreparaturen ist im Grunde nur möglich, wenn das Objekt renoviert übergeben wird oder - wenn das nicht der Fall ist - dem Pächter ein finanzieller Ausgleich gewährt wird.

  • Nein
  • Ja
• Wird dem Pächter das Objekt in renoviertem Zustand übergeben?

  Wenn das Objekt nicht renoviert übergeben wird, kann die Überwälzung der Schönheitsreparaturen wirksam nur vereinbart werden, wenn dem Pächter ein finanzieller Ausgleich gewährt wird.

  • Nein
  • Ja
• Soll im Vertrag ein Feld für individuelle Vereinbarungen vorgesehen werden?

  Sie können im Vertrag weitere Vereinbarungen schriftlich fixieren. Sie können die Vereinbarungen später auf dieser Webseite oder auch erst in den Vertrag einfügen. Wir prüfen die Wirksamkeit Ihrer Formulierung nicht.

  • Ja, ich möchte hier die Besonderen Vereinbarungen sogleich formulieren
  • Ja, ich fülle das aber später aus.
  • Nein
• Bitte formulieren Sie hier Ihre Besonderen Vereinbarungen:

  Sie haben oben angegeben, dass Sie die weiteren Vereinbarungen sogleich eintragen wollen. Tragen Sie daher hier bitte ein, was mit dem Pächter außerdem vereinbart werden soll. Die Rechtswirksamkeit und der Inhalt dieser Vereinbarungen werden nicht überprüft!
• Hier können Sie noch die Anlagen bezeichnen, die dem Vertrag beigefügt und Bestandteil desselben werden:

  Die o.g. Anlagen (ggfls. Pläne, Inventarverzeichnis, Nutzungsrechte) werden automatisch als Anlagen benannt. Hier geben Sie weitere Anlagen ein, etwa eine Hausordnung, den Energieausweis

  • Energieausweis
  • Hausordnung
• Die einzelnen Angaben für den Vertrag möchte ich ..

  Bei Bejahung der Frage können Sie die konkreten Vertragsdaten, wie Namen der Vertragspartner, Adressen, Beginn und ggfls. Ende, Höhe des Pachtzinses und der Kaution, Konto usw. im Folgenden eingeben. Ihr Vertrag wird Ihnen dann unterschriftsreif zur Verfügung gestellt. Selbstverständlich werden die Daten absolut vertraulich behandelt. Sie müssen auch nicht alle Fragen beantworten. Wenn Sie Angaben nicht eintragen, bleiben die Felder im Vertrag frei.

  Sie erhalten den Vertrag als Word- und pdf-Dokument. Im Word-Dokument können Sie später also immer noch Änderungen vornehmen.

  Wenn Sie die Daten nicht eingeben möchten, füllen Sie den Vertrag später bitte selbst aus.

  • nicht hier, sondern erst in den mir zugesandten Vertrag eintragen.
  • im Folgenden eingeben.
• Bitte geben Sie die Adresse des Pachtobjektes an:

  Hier ist die vollständige Adresse (Straße, Hausnummer, Postleitzahl) einzutragen.
• Bitte konkretisieren Sie das Objekt, sofern notwendig, etwa durch Angabe der Lage (Geschoss) und / oder der Nummer der Einheit bzw. des Namens.
• Sie können hier zusätzlich das Grundstück durch Angabe des Flurstücks präzisieren:
• Hier können Sie die Baulichkeiten auf dem Grundstück beschreiben:
• Bitte geben Sie Namen und Adresse des Verpächters an:

  Der Verpächter ist hier mit Vor- und Zunamen bzw. bei einer Firma mit vollständiger Angabe des Firmennamens einschließlich Zusätze (GmbH) und des gesetzlichen Vertreters sowie mit der Adresse anzugeben.

  Wichtig ist bei juristischen Personen (GmbH, OHG, GbR) die Angabe des Vertreters mit Vor- und Zunamen. Bei Erbengemeinschaften, Miteigentümergemeinschaften und Gesellschaften bürgerlichen Rechts genügt eine Bezeichnung, die eine eindeutige Identifizierung zulässt, bspw. Erbengemeinschaft nach Klaus E., Grundstücksgemeinschaft Badstraße 12 usw. Unerläßlich ist dann jedoch die Angabe des Vertreters. Dieser muss eine natürliche Person sein und sollte mit Vor- und Zunamen und Adresse angegeben werden.

• Bitte geben Sie die Steuernummer des Verpächters an:

  Bei gewerblichen Pachtverträgen mit Umsatzsteuerausweis ist die Steuernummer des Verpächters im Vertragskopf anzugeben. 
• Bitte geben Sie den/die Namen und Adresse(n) der/des Pächter(s) an

  Der oder die Pächter sind vollständig und mit Vor- und Zunamen sowie unter Angabe der Anschrift zu bezeichnen. Empfehlenswert ist zusätzlich die Angabe des Geburtsdatums. Bei Gesellschaften ist die korrekte Angabe des Firmennamens und der Namen der gesetzlichen Vertreter unerlässlich. Sinnvoll ist zusätzlich die Angabe der Handelsregisternummer. Bei Gesellschaften bürgerlichen Rechts sind alle Gesellschafter mit Vor- und Zunamen und persönlicher Adresse einzutragen.
• Bitte tragen Sie hier den vertraglichen Pachtzweck ein:

  Da Sie sich dafür entschieden haben, den Nutzungszweck im Vertrag anzugeben, ist hier dieser Pachtzweck konkret zu beschreiben, etwa das vom Pächter zu betreibende Gewerbe. Wenn mehrere Gewerbe erlaubt sind, sollten Sie diese hier nennen. Je unkonkreter Sie beschreiben (beispielsweise Gaststätte im Gegensatz zu "Italienisches Restaurant"), desto mehr ist zulässig und umso geringer sind die vom Verpächter zu erfüllenden Anforderungen.

  Je allgemeiner Sie den Nutzungszweck fassen, desto höher das Risiko, dass der Verpächter für die Voraussetzungen der Nutzung einzustehen hat und desto freier ist der Pächter. Wird beispielsweise Restaurant angegeben, kann der Mieter sicher auch ein fast-food-Restaurant betreiben. 

• Wann soll die Pachtzeit beginnen?

  Bitte tragen Sie das Datum ein, an dem der Pachtvertrag beginnen soll. An diesem Tag sollten Sie das Pachtobjekt übergeben. Ab diesem Tag hat der Pächter zu zahlen. Regelmäßig beginnt ein Pachtvertrag am Monatsersten. 

  • Datum
• Das Pachtverhältnis endet am

  Bitte geben Sie das Datum an, zu dem Vertrag enden soll.

  Bei der automatischen Vertragserstellung wird nicht geprüft, ob das Zusammenspiel der Fristen Sinn ergibt! Die Daten werden ungeprüft übernommen!

  • Datum
• Um wieviel Monate verlängert sich der befristete Vertrag?

  Bitte geben Sie den Zeitraum der Verlängerung in vollen Monaten an. Wenn Sie hier also 12 eingeben, verlängert sich der Vertrag bei Ausübung der Option um 12 Monate (= ein Jahr). Wünschen Sie die Verlängerung um fünf Jahre, geben Sie 60 ein (60 Monate = fünf Jahre).

  Bei der automatischen Vertragserstellung wird nicht geprüft, ob das Zusammenspiel der Fristen Sinn ergibt! Die Daten werden ungeprüft übernommen!

  • Monate:
• Bis zu welchem Tag muss die Option ausgeübt bzw. der Widerspruch geltend gemacht werden?

  Hier geht es um die Festlegung, bis wann vor Ablauf des Pachtvertrages die Vertragspartei, die eine Verlängerung verlangt (bei Option) oder der automatischen Verlängerung widerspricht (bei Widerspruch gegen die Verlängerung) sich schriftlich gegenüber der anderen Vertragspartei erklären muss. Wird bei der Verlängerungsoption innerhalb dieser Frist nichts erklärt, wird der Vertrag nicht verlängert und endet zu dem von Ihnen zuvor angegebenen Zeitpunkt. Eine vereinbarte automatische Verlängerung tritt nur ein, wenn keine Vertragspartei innerhalb dieser Frist der Verlängerung schriftlich widerspricht.

  Bei der automatischen Vertragserstellung wird nicht geprüft, ob das Zusammenspiel der Fristen Sinn ergibt! Die Daten werden ungeprüft übernommen!

  • Datum
• Wie hoch ist die Umsatzpacht?

  Sie wollen eine Umsatzpacht vereinbaren. Hier ist der Prozentsatz des Nettoumsatzes anzugeben, der als Pachtzins (für den angegebenen Pachtzinszeitraum  - Monat oder Jahr -) abzuführen ist.

  • % des Nettoumsatzes

  Bei einer Umsatzpacht von 10% zahlt der Pächter bei einem Nettoumsatz von 10.000 € einen Pachzins von 1.000 €, bei einem Umsatz von 20.000 € also 2.000 €.

• Die vom Pächter zu zahlende Mindestpacht beträgt:

  Dies ist der Betrag, den der Pächter mindestens unabhängig vom Umsatz zu zahlen hat, also selbst dann, wenn der angegebene Prozentsatz vom Umsatz darunter liegt.

  Eine Mindestpacht ist unbedingt zu vereinbaren, da andernfalls das wirtschaftliche Risiko des Pächters voll auf den Verpächter durchschlägt.

• Bitte geben Sie den Pachtzins für den o.a. Pachtzeitraum (Monat oder Jahr) an

  Hier geben Sie den (für den Beginn des Pachtverhältnisses vereinbarten) Pachtzins ohne Umsatzsteuer und ohne Nebenkosten an.

  • Pachtzins

  Die Summe des Pachtzinses und etwaiger Betriebskosten ergibt - gegebenenfalls zuzüglich der Umsatzsteuer - den vom Pächter zu zahlenden Betrag. Die Umsatzsteuer wird automatisch berechnet, wenn Sie oben angegeben haben  dass der Verpächter zur Umsatzsteuer optiert.

• Um wieviel Prozent soll der Pachtzins jährlich steigen?

  Sie haben eine Staffelpacht gewählt. Der Pachtzins steigt also jährlich um einen bestimmten Betrag. Bitte geben Sie hier an, um wieviel Prozent der Pachtzins jährlich steigen soll. Die Pacht steigt dann automatisch, ohne dass noch Erklärungen abzugeben wären.

  • jährliche Steigerung
• Bitte geben Sie die Vorauszahlung/Pauschale für die Nebenkosten an

  Hier ist der Betrag einzugeben, der als Vorauszahlung oder Pauschale für die Betriebkosten vom Pächter in dem von Ihnen angegebenen Pachtzinszeitraum zu zahlen ist.

  • Nebenkosten
• Bitte geben Sie die Heizkostenvorauszahlung an
  • Heizkostenvorauszahlung:
• Bitte geben Sie die Vorauszahlungen für Warmwasserbereitung an
  • Warmwasserkosten:
• Dem Pächter wird folgender Ausgleich dafür gewährt, dass er ein nicht renoviertes Objekt übernimmt und dennoch die Schönheitsreparaturen trägt:

  Hier tragen Sie ein, wie hoch die Entschädigung ist, die der Pächter erhält, weil er die Schönheitsreparaturen übernimmt, obwohl er das Objekt unrenoviert übernommen hat. Der Höhe nach sollte die Entschädigung die fehlende Renovierung angemessen berücksichtigen, also etwa den geschätzten Aufwand (Material + Eigenleistungen) umfassen. Gewährt der Verpächter einen Kompensationsbetrag, ist dieser hier in Euro zuzüglich "€"-Zeichen anzugeben. Sie können aber auch jede andere Kompensation eintragen (bspw. "Entfall der Nettopacht - ohne Betriebkosten - für die ersten drei Monate.")
• In welcher Höhe soll der Pächter eine Kaution stellen?

  Geben Sie hier die Höhe der Kaution in Euro ein. 

  • Kaution
• Wieviele Miteigentumsanteile sind der Einheit zugewiesen?

  Da die Umlage der Betriebskosten nach Miteigentumsanteilen erfolgt, sollten diese hier angegeben werden.

  • Miteigentumsanteile (MEA)
• Hier können Sie das Konto angeben, auf das die Pacht gezahlt werden soll:

  Kontoverbindung für die Pachtzahlungen.

  • Bank
  • BIC
  • IBAN
  • Kontoinhaber

Hinweis für die kostenlosen Beispiel-Vorlagen, welche auf dieser Seite zum Ausdrucken heruntergeladen werden können:

Wie alle anderen kostenlos aus dem Internet zu ladenden Formulare enthält dieses Formular die wesentlichen für die Wirksamkeit eines Vertrages notwendigen Klauseln. Die wichtigen Regelungen hingegen, die dem Vermieter eine günstige Position verschaffen, können wir Ihnen nur liefern, wenn Sie die Abfrageroutine durchlaufen. Dies hat seinen Grund darin, dass diese Regelungen sich nur dann wirksam gestalten lassen, wenn wichtige Eckpunkte und Daten bekannt sind. Deshalb empfehlen wir stets die Erarbeitung eines individuellen Vertrages.

Bei einem individuellen Vertrag können hingegen die für Ihre Situation maßgeblichen Umstände berücksichtigt werden.
Zudem wird nur dort größter Wert auf Einarbeitung der aktuellen Rechtsprechung gelegt - so dass man einen aktuellen, rechtsgültigen Vertrag erwarten kann.

Ein einfacher Mustervertrag/Einheits-Pachtvertrag ist immer nur ein allgemeingültiger Vordruck und passt nie genau auf den jeweiligen Zweck, sondern muss in Eigenregie angepasst werden um allen Punkten gerecht zu werden. Solche mehr oder weniger formlosen Verträge entfalten nicht selten eine unerwünschte Wirkung wenn es zu Streitfällen kommt und sich die Gegenseite auf ungültige Passagen beruft.

Die Nutzung der Formulare und Mietvertragsentwürfe erfolgt auf eigenes Risiko. Der Nutzer hat eigenveranwortlich zu entscheiden, ob er fachmännischen Rat zur Vertragsgestaltung einholt.