Bauvertrag

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Frage: Das Vertragsformular soll erstellt werden für

Anmerkungen zur Antwort

Hier geht es darum, ob das Vertragsformular für ein einzelnes Gewerk (beispielsweise Elektroinstallation, Dachdecker) oder für eine gewerkeübergreifende (komplexe) Bauleistung, beispielsweise die Sanierung eines gesamten Hauses oder eines Bades (mehrere Gewerke: Fliesen, Sanitär, Trockenbau), einen Subunternehmervertrag oder einen Generalübernehmervertrag erstellt werden soll. Bei dem Nachunternehmer- beziehungsweise Subunternehmervertrag beauftragt ein mit einer Gesamtbauleistung beauftragtes Unternehmen ein einzelnes oder mehrere Gewerke an ein anderes Bauunternehmen. Dieser Vertragstyp ist also allein im professionellen Bereich anzutreffen. Bei einem Generalunternehmervertrag wird der Generalunternehmer beauftragt, ein gesamtes Objekt (beispielsweise ein Wohnhaus oder ein Hotel) vollständig zu errichten, wobei der Generalunternehmer in der Regel Nachunternehmer mit einzelnen Gewerken beauftragt und daher die Leistung (vollständig oder teilweise) weitergibt. 


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  • Die Klauseln müssen korrekt und nach der aktuellen Rechtsprechung formuliert sein, um Gültigkeit zu haben. Schon kleine Fehler in der Formulierung können dazu führen, dass ganze Teile unwirksam und zugunsten des anderen Vertragspartners ausgelegt werden.
  • Stärken Sie Ihre eigenen Rechte und sparen Sie u.U. viel Geld indem Sie z.B. Pflichten auf den Anderen abwälzen
  • Grundregel ist: Sie sollten keinen beliebigen unterschreiben, sondern ihre Rechte und ihr Eigentum bestmöglich schützen.

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Wir danken für alle konstruktiven und schönen Rückmeldungen zu unserer Arbeit.
Im Folgenden eine kleine Auswahl:


  • „Der Vertrag hat bis zum Kleinsten alles aufgeführt und ist sehr verständlich. Sowie für Mieter als Vermieter sehr zu empfehlen.‘
    Frau W.
  • „Werde Ihre Verträge bei der bald anstehenden neuen Vermietung wieder nutzen.“
    Frau S.
  • „Ich würde den Dienst wieder nutzen und war sehr zufrieden.“
    Herr R.
  • „Ich schätze ihr Angebot sehr und habe heute bereits zum zweiten Mal ihren Vertragskonfigurator in Anspruch genommen.“
    Herr Z.
  • „Ich habe schon mehrere Gewerberaumietverträge bei Ihnen angefordert und bin damit auch sehr zufrieden.“
    Herr B.

(die Namen sind uns bekannt und aus Datenschutzgründen hier abgekürzt)



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Wissenswertes und Erklärungen zu einem Bauvertrag

Definition: Was ist ein Bauvertrag? Was sind die rechtlichen Grundlagen für diesen?


Antworten auf die häufigsten weiteren Fragen zu einem Bauvertrag:

  • Wann wird ein Bauvertrag abgeschlossen?

    Der Bauvertrag regelt die gegenseitigen Rechte und Pflichten von Auftraggeber und Auftragnehmer einer Bauleistung. Eine Bauleistung zeichnet sich dadurch aus, dass durch Verwendung von Baustoffen mittels menschliche Arbeit ein Bauwerk geschaffen wird. Das kann auch die Sanierung oder Wiederherstellung eines bestehenden Bauwerks sein. Als Bauwerk in diesem Sinne werden auch Teilleistungen verstanden, bspw. einzelne Gewerke (bspw. Fliesenarbeiten).

    Der Bauvertrag ist Werkvertrag im Sinne der §§ 631 ff. BGB und ist besonders unter §§ 650 a ff. BGB geregelt. Ein Vertragsformular sollte präzise das sog. Bausoll regeln, vor allem also das gewünschte Ergebnis und die Bauumstände beschreiben, aber auch die zeitlichen Pflichten und natürlich die Gegenleistung (Vergütung) und die Art und Weise der Berechnung. Außerdem sollte der Vertrag die im Gesetz nicht geregelten Aspekte erfassen, wie Sicherheiten, Sanktionen und Nebenpflichten.

     

  • Was muss ein Bauvertrag alles beinhalten?

    Der Vertrag muss zunächst Angaben zum Bausoll und zur Vergütung enthalten. Das Bausoll ist in der Regel das gewünschte Ergebnis der Bauarbeiten, also die fertige Bauleistung. Wichtig ist es aber auch, die Bauumstände zu beschreiben, bspw. die Lage und Erreichbarkeit des Grundstücks, den Baugrund und die gleichzeitige Tätigkeit anderer Baufirmen und andere äußere Umstände, die Einfluss auf die Bauarbeiten haben können. Ferner sollte der Vertrag die verabredeten Termine für die Fertigstellung, eventuell auch sog. Zwischenfristen enthalten. Zu regeln ist natürlich auch die Vergütung und wie sie berechnet wird. Es kommt die Abrechnung auf Grundlage von Einheitspreisen, die Vereinbarung eines Pauschalpreises oder auch die Stundenabrechnung in Betracht. Außerdem sollte der Vertrag die im Gesetz nicht geregelten Aspekte erfassen, wie Sicherheiten, Sanktionen und Nebenpflichten.

  • Was ist der Unterschied zwischen Bauvertrag und Werkvertrag?

    Der Bauvertrag (§ 650 a BGB) ist ein Unterfall des Werkvertrages (§ 631 BGB). Der Werkvertrag zeichnet sich dadurch aus, dass der Auftragnehmer einen Erfolg schuldet (und nicht nur die Leistungserbringung, wie beim Dientsvertrag). Die Erfolgshaftung ist ganz wesentliches Merkmal des Bau- und des Werkvertrages. Der Auftragnehmer erhält die vereinbarte Vergütung nur, wenn der Erfolg eingetreten ist (das Haus wurde mangelfrei errichtet). Besonderes Kennzeichen des Bauvertrages ist die Erbringung einer Bauleistung, während ein Werkvertrag bspw. auch vorliegt, wenn der Konditor eine individuelle Torte anfertigen soll.

  • Was sollte beim Abschluss eines Bauvertrages beachtet werden?

    Neben der Beachtung der formellen Anforderungen ist auf die inhaltliche Gestaltung der Regelungen Wert zu legen. In formeller Hinsicht ist zunächst einmal an das Widerrufsrecht zu denken, welches unter bestimmten Voraussetzungen Verbrauchern zustehen kann. Auch bedarf der Bauvertrag in bestimmten Fällen der Schriftform, die aber immer zu empfehlen ist, schon aus Beweisgründen. Entscheidend für einen gelungenen Vertrag ist die korrekte Bezeichnung der Vertragspartner und der Vertretungsverhältnisse sowie eine präzise Beschreibung der zu erbringenden Bauleistungen und der dafür zu zahlenden Vergütung. Daneben sind aber im Bauvertrag auch weitere Bauumstände zu schildern, etwa Erschwernisse (Lage des Grundstücks, Baugrund) und zeitliche Verabredungen, insbesondere zur Fertigstellungsfrist und etwaiger wichtiger Zwischentermine. Darüber hinaus sollten weitere Absprachen etwa zu Sicherheiten (Vertragserfüllungs-, Vorauszahlungs- und/oder Gewährleistungssicherheit), zu etwaigen Vertragsstrafen, zu steuerlichen Aspekten, zur Handlungsvollmacht weiterer Beteiligter, wie Bauleiter, Architekten oder Projektsteuerer und zum Umgang mit Problemen geregelt werden.

     

  • Kann ein Bauvertrag gekündigt oder von diesem zurückgetreten werden?

    Es ist zu unterscheiden zwischen der außerordentlichen und der sogenannten ordentlichen Kündigung, wobei letztere als sogenannte freie Kündigung verstanden wird, die ohne Angabe von Gründen erklärt wird. Die außerordentliche Kündigung hingegen setzt immer einen Kündigungsgrund voraus, in der Regel eine Pflichtverletzung der anderen Vertragspartei, sei es die mangelhafte Bauleistung, Verzug oder andere Verfehlungen. Der Auftragnehmer kann den Vertrag beispielsweise außerordentlich kündigen, wenn eine fällige Abschlagsrechnung nicht bezahlt wird oder der Auftraggeber andere Pflichten nicht erfüllt. Die sogenannte freie oder ordentliche Kündigung, also die Kündigung ohne Grund ist grundsätzlich nur durch den Auftraggeber möglich. Der Auftragnehmer kann nicht ohne Grund kündigen. Etwas anderes gilt natürlich, wenn im Vertrag ein Kündigungsrecht eingeräumt ist.

    Bei der freien Kündigung durch den Auftraggeber muss dieser zunächst einmal die bis zur Kündigung erbrachten Leistungen bezahlen. Darüber hinaus muss er aber auch den Werklohn für die nicht erbrachten Leistungen zahlen, wobei der Auftragnehmer sich aber abziehen lassen muss, was er wegen der Kündigung erspart hat (bspw. nicht eingebautes Material, u.U. auch die Kosten für das Personal).

    Ein Rücktritt vom Vertrag ist denkbar, wenn dieser im Vertrag selbst vorgesehen ist. Dies ist grundsätzlich nicht zu empfehlen, weil die Rückabwicklung bei bereits erbrachten Bauleistungen kompliziert ist. Das Gesetz sieht unter bestimmten Voraussetzungen ebenfalls ein Rücktrittsrecht vor, in der Regel aber nur, wenn eine Vertragspartei sich nicht an die Regeln hält.

     

  • Wie lange gilt ein Bauvertrag?

    Da der Bauvertrag auf die Erbringung einer bestimmten Leistung gerichtet ist, ist der Vertrag mit der Erbringung dieser Leistung und Zahlung der Vergütung grundsätzlich beendet. Die Regelungen des Vertrages wirken aber fort, insbesondere im Hinblick auf die Gewährleistung. Bei Bauleistungen hat der Bauunternehmer in der Regel fünf Jahre dafür einzustehen, dass Mängel beseitigt werden. Es müssen aber nur Mängel beseitigt werden, die bei Abnahme bereits vorhanden – wenn auch nicht sichtbar – waren. Im Grunde ist der Vertrag erst mit Ablauf der Gewährleistungsfrist endgültig beendet.

  • Was ist bei Baumängeln zu beachten?

    Der Bauauftragnehmer hat die Pflicht, das Bauwerk mangelfrei zu errichten und ohne Mängel zur Abnahme zur Verfügung zu stellen. Wenn Mängel vorliegen, kann die Abnahme verweigert werden. Ohne Abnahme erhält der Auftragnehmer keine Vergütung. Aber auch nach Abnahme hat der Bauunternehmer Baumängel zu beseitigen. Bei Bauleistungen gilt in der Regel eine fünfjährige Gewährleistungsfrist, das heißt, der Bauunternehmer hat fünf Jahre nach Abnahme sämtliche dem Bauwerk anhaftende Mängel zu beseitigen. Es müssen nur Mängel beseitigt werden, die bereits bei Abnahme vorhanden waren, wobei sie allerdings bei Abnahme nicht sichtbar gewesen sein müssen. Sie müssen allerdings bereits in dem Bauwerk angelegt gewesen sein. Häufig zeigen sich solche Mängel aber erst deutlich nach Abnahme, was die lange Gewährleistungsfrist rechtfertigt.

    Treten Mängel zu Tage, ist der Bauunternehmer unter Fristsetzung zur Beseitigung aufzufordern. Kommt er dieser Verpflichtung nicht nach, kann der Auftraggeber seine Rechte natürlich auch gerichtlich geltend machen. Möglicherweise steht ihm eine Gewährleistungsbürgschaft zur Verfügung, die seine Ansprüche absichert. Nach fruchtlosem Ablauf einer zur Mangelbeseitigung gesetzten Frist kann der Auftraggeber den sogenannten Kostenvorschussanspruch geltend machen, also Zahlung eines Betrages in der Höhe verlangen, die er zur Beseitigung des Mangels durch einen anderen Unternehmer benötigt. Vorsicht ist geboten bei der Beseitigung von Mängeln. Ansprüche setzen in der Regel den Ablauf dem Bauunternehmen gesetzten Frist voraus. Außerdem kann nach Beseitigung eines Mangels der Beweis nicht mehr geführt werden, dass der Mangel vorlag.

     

  • Was hat es mit der VOB/B auf sich?

    Häufig werden sogenannte VOB-Verträge geschlossen. Dies bedeutet, dass Teil B der Verdingungsordnung für Bauleistungen in den Vertrag einbezogen wird. Bei dieser Verdingungsordnung handelt es sich um nichts anderes als vertragliche Regelungen in Form von sogenannten allgemeinen Geschäftsbedingungen. Die VOB/B ist also ein externes Regelwerk, welches die Bauvertragsparteien in den Vertrag einbeziehen können, indem sie dies vereinbaren ("Es gilt die VOB/B."). Die VOB/B enthält viele für den Bauvertrag sinnvolle Regelungen, die mitunter zugunsten des Auftragnehmers, mitunter zugunsten des Auftraggebers wirken. Insgesamt wird das Vertragswerk als ausgewogen betrachtet. Deswegen ist auch Vorsicht geboten bei Vereinbarung der VOB/B und gleichzeitigen Regelungen, die von der VOB/B abweichende Bestimmungen enthalten. In solchen Fällen kann es passieren, dass einzelne Regelungen der VOB/B als unwirksam angesehen werden. Auch gegenüber Verbrauchern sollte die VOB/B nicht vereinbart werden, weil dann in der Regel nur die dem Vertragspartner nachteiligen Regelungen wirken.

    Die VOB/B sind also vertragliche Regelungen, die allein im professionellen Geschäftsverkehr in den Bauvertrag einbezogen werden sollten.


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Folgende Fragen stellen wir Ihnen bei der Option PREMIUM, um den Vertrag so individuell wie möglich gestalten zu können. Lediglich Fragen, welche Folgefragen beeinflussen sind unbedingt zu beantworten – alle anderen Punkte können Sie auch noch später im erstellten Vertrag eintragen.

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  • Das Vertragsformular soll erstellt werden für

    Hier geht es darum, ob das Vertragsformular für ein einzelnes Gewerk (beispielsweise Elektroinstallation, Dachdecker) oder für eine gewerkeübergreifende (komplexe) Bauleistung, beispielsweise die Sanierung eines gesamten Hauses oder eines Bades (mehrere Gewerke: Fliesen, Sanitär, Trockenbau), einen Subunternehmervertrag oder einen Generalübernehmervertrag erstellt werden soll. Bei dem Nachunternehmer- beziehungsweise Subunternehmervertrag beauftragt ein mit einer Gesamtbauleistung beauftragtes Unternehmen ein einzelnes oder mehrere Gewerke an ein anderes Bauunternehmen. Dieser Vertragstyp ist also allein im professionellen Bereich anzutreffen. Bei einem Generalunternehmervertrag wird der Generalunternehmer beauftragt, ein gesamtes Objekt (beispielsweise ein Wohnhaus oder ein Hotel) vollständig zu errichten, wobei der Generalunternehmer in der Regel Nachunternehmer mit einzelnen Gewerken beauftragt und daher die Leistung (vollständig oder teilweise) weitergibt. 

    • die Bauleistungen eines Gewerkes
    • eine komplexe Bauleistung (mehrere Gewerke)
    • einen Nachunternehmervertrag (Nachunternehmervertrag)
    • einen Generalunternehmervertrag (Generalunternehmervertrag)
  • Der Auftraggeber ist

    Als Unternehmer handelt der Auftraggeber, wenn er den Vertrag in Ausübung seiner gewerblichen oder selbständigen beruflichen Tätigkeit abschließt. So steht es in § 14 BGB. Es kommt also darauf an, zu welchem Zweck der Bauvertrag abgeschlossen wird. Der Bäcker handelt als Unternehmer, wenn er einen Auftrag für Umbauarbeiten der Bäckerei erteilt und als Verbraucher, wenn er einen Vertrag für sein privates Einfamilienhaus abschließt. Unternehmer sind juristische Personen  (bspw. GmbH) oder rechtsfähige Personengesellschaften (eine Firma), aber auch eine natürliche Person kann Unternehmer sein. 

    Verbraucher ist nach § 13 BGB jede natürliche Person (ein Mensch), die das Geschäft zu Zwecken abschließt, die überwiegend weder ihrer gewerblichen noch ihrer selbständigen beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden können, also bspw. der Hauseigentümer, der einen Vertrag für sein Haus abschliesst.

    • Unternehmer
    • Verbraucher
  • Bitte beschreiben Sie die Bauaufgabe schlagwortartig:

    Mit der Bauaufgabe sollte präzise und schlagwortartig umrissen werden, welchen Erfolg der Bauunternehmer letztlich schuldet. Dies kann umfassend sein, beispielsweise „Fliesenarbeiten am Bauvorhaben Hotel Zur Post“ oder generell „Errichtung Einfamilienhaus Walther“ oder umfassend „Wiederherstellung der historischen Gartenanlagen Am Schloß …“. 

    • Bitte bezeichnen Sie das Gewerk:

      Hier ist das Gewerk zu bezeichnen, für das der Auftrag erteilt werden soll, bspw. Fliesenleger, Putz, Anstrich, Metallbauarbeiten.

      • Bezeichnen Sie bitte Bauvorhaben zur Benennung im Vertragsformular.

        Es ist üblich, das Bauvorhaben namentlich oder mit Adresse zu bezeichnen, beispielsweise „Bauvorhaben Schneider, Friedhofsweg 12“.

        • Bauvorhaben:
        • Adresse:
      • Sie möchten einen Vertrag erstellen für

        Die Verdingungsordnung für Bauleistungen (VOB/B) sind vorformulierte Vertragsbedingungen, die die Bauvertragspartner in den Vertrag einbeziehen können. Nur dann gilt die VOB/B. Wichtig ist in diesem Zusammenhang, dass die VOB/B bei einem Vertrag mit einem Verbraucher nur gilt, wenn der Text der VOB/B dem Verbraucher vorlag oder dem Vertrag beigefügt ist. Dies gilt jedenfalls dann, wenn der Auftragnehmer das Vertragsformular stellt. 

        • einen VOB/B-Vertrag
        • einen sogenannten BGB-Vertrag (VOB/B wird nicht vereinbart)

        Die VOB/B enthält sinnvolle für die Abwicklung von Bauverträgen nützliche Regelungen, die sowohl zu Gunsten als auch zu Lasten des Auftraggebers vom Gesetz abweichen. Der Abschluss eines VOB/B-Vertrages sollte daher professionellen Akteuren vorbehalten bleiben. Die VOB/B sollte also vor allem zwischen Baufirmen einbezogen werden. Es handelt sich um ein insgesamt ausgewogenes Vertragswerk, das nur vollständig oder gar nicht in einen Vertrag einbezogen werden sollte. Die Einbeziehung lediglich von Teilregelungen oder die Änderung von Regelungen der VOB/B durch andere Vertragsbedingungen ist gefährlich.

      • Wie soll die Bauleistung beschrieben werden?

        Meistens wird die Leistung des Bauunternehmers durch bereits vorhandene Unterlagen beschrieben, etwa ein konkretes Angebot, ein Leistungsverzeichnis (mit Einzelleistungen und Einzelpreisen) oder eine Baubeschreibung. Liegt nichts dergleichen vor, muss die Bauaufgabe im Vertrag konkret beschrieben werden. Denkbar ist aber auch, dass zwar Unterlagen vorliegen (etwa eine Baugenehmigung oder ein Gutachten), aus denen sich die Bauleistung aber nicht vollständig ergibt. Dann muss die Bauaufgabe konkret im Vertrag beschrieben werden und es kann ergänzend auf Unterlagen verwiesen werden. 

        • Dem Vertrag werden Unterlagen beigefügt, aus denen allein sich ergibt, was der Bauunternehmer zu leisten hat.
        • Die Bauleistung wird ausschließlich im Vertrag beschrieben. Unterlagen werden nicht beigefügt.
        • Dem Vertrag werden Unterlagen beigefügt und die Bauleistungen werden im Vertrag ergänzend beschrieben.
      • Hier geben Sie bitte an, welche Unterlagen und Dokumente als Grundlagen des Vertrages bezeichnet werden sollen

        Die Nennung der einzelnen Vertragsunterlagen ist sehr wichtig. Sämtliche Vertragsgrundlagen werden dadurch in den Vertrag einbezogen, beanspruchen also Geltung als Vertragsbestandteil. Sie bestimmen das Bausoll. Ergeben sich beispielsweise aus der Baugenehmigung bestimmte Anforderungen und wird die Baugenehmigung als Vertragsgrundlage einbezogen, muss der Auftragnehmer die Anforderungen aus der Baugenehmigung beachten. Wenn ein Leistungsverzeichnis, Pläne oder eine Baubeschreibung vorliegen, sind diese zu nennen. 

        • Angebot des Auftragnehmers vom
        • Verhandlungsprotokoll vom
        • Leistungsverzeichnis
        • Baugenehmigung
        • Bau-/Leistungsbeschreibung
        • Pläne
        • Terminplan
        • Baustellenplan
        • Lageplan
      • Sie können hier konkret beschreiben oder ergänzen, welche Leistungen das Bauunternehmen zu bringen hat

        Die Leistung sollte so konkret wie möglich beschrieben werden. Dies gilt zunächst für den Leistungserfolg, aber auch für einzelne Anforderungen und Umstände, die für das Bauunternehmen relevant sind.

        • Werden dem Auftragnehmer nach Vertragsschluss weitere Unterlagen (etwa Pläne) übergeben?

          Häufig werden konkretisierende Ausführungspläne erst nach Vertragsschluss übergeben. Dies gilt insbesondere dann, wenn ein Architekt die Baumaßnahme plant. Auch können andere Unterlagen noch ausstehen (beispielsweise die Baugenehmigung), die allerdings für die Erbringung der Bauleistung wichtig sind. Diese sollten dann sogleich im Vertrag benannt werden (auch wenn sie noch nicht vorliegen), um sicherzustellen, dass der Auftragnehmer diese Unterlagen (die ihm dann natürlich noch übergeben werden müssen) auch beachtet. Dabei ist zu beachten, dass nach Vertragsschluss übergebene Unterlagen möglicherweise zu einem Anspruch auf Anpassung der Vergütung führen, wenn aus den Unterlagen andere Anforderungen an das mit dem Vertrag festgelegte Bausoll folgen. 

          • Nein, der Auftragnehmer hat die Bauaufgabe aufgrund der bei Vertragsschluss vorliegenden Unterlagen zu lösen.
          • Ja, dem Auftraggeber werden nach Vertragsschluss noch weitere Unterlagen, bspw. Planungsunterlagen, übergeben.
        • Hier bezeichnen Sie bitte die Unterlagen konkret, die dem Auftragnehmer nach Abschluss des Vertrages zur Verfügung gestellt werden:

          Die nach Vertragsschluss noch zu übergebenen Unterlagen sollten hier so konkret bezeichnet werden, dass kein Zweifel bleibt, was gemeint ist.

          Wenn Sie hier nichts reinschreiben, können Sie das Formular später ergänzen.

          • Hat der Auftragnehmer vor Vertragsschluss die Baustelle besichtigt?
            • Ja, der Auftragnehmer hat sich ein Bild von der tatsächlichen Lage verschafft.
            • Nein, der Auftragnehmer hat seine Leistungen kalkuliert, ohne sich vor Ort ein Bild gemacht zu haben.
          • Sollen im Vertrag Personen angegeben werden, die Vollmacht haben?

            Hier geht es um die sogenannte rechtsgeschäftliche Vertretung, also die Befugnis, für den Vertragspartner Änderungen des Vertrages, insbesondere also des Bausolls und der Vergütung zu vereinbaren. Häufig wird es im Zuge der Bauarbeiten notwendig, verbindliche Absprachen zu treffen, etwa wenn eine Änderung der Ausführung ansteht oder auch über geänderte Vergütung verhandelt wird. Grundsätzlich müssen solche Vereinbarungen zwischen den Vertragspartner getroffen werden. Ist beispielsweise der Auftragnehmer eine GmbH, ist nur der Geschäftsführer oder ggf. ein Prokurist vertretungsberechtigt. Durch die Benennung von rechtsgeschäftlichen Vertretern im Vertrag kann die Abwicklung erleichtert werden, wobei es sich hier natürlich um Personen handeln sollte, die das Vertrauen des jeweiligen Vertragspartners genießen und im Bauablauf ansprechbar sind. Diese Personen sind dann berechtigt, Änderungen der Bauausführung oder auch der Vergütung zu besprechen.

            • Ja, Vertreter werden namentlich angegeben.
            • Nein, die namentliche Angabe des Vertreters ist nicht notwendig.
          • Folgende namentlich genannten Personen vertreten die Vertragspartner:

            Hier sind die jeweiligen Vertreter namentlich mit Vor- und Zunamen zu benennen.

            • Vertreter des Auftraggebers:
            • Vertreter des Auftragnehmers:
          • Muss der Auftragnehmer einen Bauleiter benennen?

            Ein Bauleiter ist grundsätzlich nur bei größeren Bauvorhaben notwendig. Die Landesbauordnungen sehen die Verantwortlichkeit eines Bauleiters für die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Anforderungen bei der Bauabwicklung und dem Bauergebnis vor. Grundsätzlich ist es sinnvoll einen Bauleiter zu benennen, damit ein Ansprechpartner für die Parteien besteht. 

            Der Bauleiter ist allerdings grundsätzlich nicht bevollmächtigt, Änderungen des Bausolls oder der Vergütung zu vereinbaren. 

            • Nein, das ist nicht notwendig.
            • Ja, ein Bauleiter wird im Vertrag namentlich benannt.
          • Bitte benennen Sie den Bauleiter:

            Hier bitte Vor- und Zunamen des Bauleiters eintragen.

            • Soll im Vertrag die Anzahl der Arbeitskräfte angegeben werden, die der Auftragnehmer einsetzt?

              Die Angabe einer Mindestanzahl von Arbeitskräften ist nur bei größeren Vorhaben notwendig, um abzusichern, dass wirklich jeden Tag eine bestimmte Anzahl von Arbeitskräften auf der Baustelle ist. Der Auftragnehmer ist dann natürlich auch verpflichtet, die entsprechende Anzahl der Arbeitskräfte vorzuhalten, es sei denn, der Baufortschritt lässt Arbeiten nicht zu und der Auftragnehmer ist dafür nicht verantwortlich. 

              • Nein, nicht notwendig.
              • Ja, der Auftragnehmer hat die Anzahl von Arbeitskräften anzugeben.
            • Bitte geben Sie die Anzahl der Arbeitskräfte an:

              Hier ist die Mindestanzahl der Bauarbeiter einzutragen.

              • Was soll zu einem Terminplan geregelt werden?

                Bei größeren Vorhaben, bei denen es insbesondere auch auf die rechtzeitige Erbringung von Zwischenschritten ankommt, macht es Sinn, einen detallierten Terminplan beizufügen. Mitunter hat der Auftraggeber auch einen Terminplan, aus denen sich einzelne Zwischenschritte und deren terminliche Zwänge ergeben. Dieser sollte dann beigefügt werden, damit diese Termine auch als vertraglich vereinbart gelten. 

                • Der Auftragnehmer soll verpflichtet werden, einen detaillierten Terminplan seiner Arbeiten zu erstellen.
                • Es gibt keinen detaillierten Terminplan.
                • Der Auftraggeber gibt einen detaillierten Terminplan vor.
              • Werden die vom Auftragnehmer einzubauenden Bauteile vom Auftraggeber bemustert?

                Bemusterungen sind nur notwendig, wenn bestimmte Bauprodukte bei Vertragsschluss noch nicht feststehen, beispielsweise das Fabrikat von Fliesen oder eine Wandfarbe. Steht dies fest, sollte es sogleich vertraglich vereinbart werden. Wenn der Auftraggeber allerdings bestimmte Fabrikate auswählen darf, sollten Bemusterungen vereinbart werden. 

                • Nein, nicht notwendig.
                • Ja, der Auftraggeber kann bestimmte Bauteile auswählen.
              • Soll es eine Regelung zu regelmäßigen Baubesprechungen geben?

                Die Vereinbarung einer regelmäßigen Baubesprechung (Jour-Fix) gibt dem Bauablauf Struktur. Wenn dies vertraglich vereinbart wird, wissen beide Vertragspartner, dass die Baubesprechungen verpflichtend sind und sind daran gebunden. Die Vereinbarung sollte also getroffen werden, wenn es einer Vertragspartei auf diese regelmäßigen Baubesprechungen ankommt. 

                • Ja, es finden regelmäßige Baubesprechungen statt, an denen der Auftragnehmer teilnehmen muss.
                • Nein, das muss nicht geregelt werden.
              • Soll der Auftragnehmer den Bauablauf dokumentieren?

                Die Dokumentation hilft insbesondere bei Konflikten über die Ursache von Behinderungen oder anderen Störungen im Bauablauf. Sie ist grundsätzlich zu empfehlen. Macht der Auftragnehmer zusätzliche Vergütung bspw. wegen witterungsbedingter Verzögerungen geltend, wird er die Dokumentation vorlegen müssen. Wenn Sie hier nichts eintragen, wird im Vertrag keine Verpflichtung zur Dokumentation enthalten sein.

                • Ja, der Auftragnehmer hat Bautagesberichte anzufertigen, und zwar
                • Der Auftragnehmer hat den Bautenstand täglich fotografisch zu dokumentieren
              • Wie wird die Vergütung geregelt?

                Mit dem Pauschalpreis wird ein fester Preis für die gesamte Bauleistung fest vereinbart. Wenn der Auftragnehmer fertig ist, rechnet er den Pauschalpreis ab und muss keine einzelnen Mengen nachweisen. Ein Pauschalpreis wird in der Regel vereinbart, wenn Qualität und Quantität der Bauleistung im Vorfeld feststehen. Mengen (bspw. Quadratmeter der gemalerten Wände) spielen dann keine Rolle bei der Abrechnung. Gibt es nach Vertragsschluss Änderungen des Bausolls, geht dies in der Regel mit einer Anpassung des Pauschalpreises einher. 

                Ein Einheitspreisvertrag setzt immer die Vereinbarung von Einheitspreisen für bestimmte Teilleistungen voraus. Diese ergeben sich in der Regel aus einem Leistungsverzeichnis, in dem Einheitspreise für die Teilleistungen und eine bestimmte Grundmenge (die prognostizierte Gesamtmenge) genannt werden, beispielsweise 20 qm Bodenbelag á 20,00 €/qm. Abgerechnet wird dann nach den tatsächlich ausgeführten Mengen, die mit dem jeweiligen Einheitspreis multipliziert werden. Der Einheitspreisvertrag ist die Regel beim Bauvertrag und ist vor allem dann sinnvoll, wenn die Mengen der Leistungen im Vorfeld nicht exakt feststehen.

                Stundenlohnvergütung ist eher etwas für kleinere Bauaufträge, bei denen der Personalaufwand im Vordergrund steht. Die Abrechnung setzt in der Regel voraus, dass der Auftragnehmer die Stunden dokumentiert und sich bestenfalls abzeichnen lässt. Beim Stundenlohnvertrag muss ferner eine Regelung zur Vergütung des möglicherweise verbauten Materials gebunden werden. 

                • Pauschalpreis
                • Einheitspreise und tatsächlich erbrachte Mengen
                • Stundenlohnvertrag
              • Geben Sie nun den vereinbarten Stundenlohn ein:

                Je nachdem, ob Sie den Preis netto (ggfls. zuzüglich Umsatzsteuer) oder brutto ausweisen, sollten Sie hier die Beträge netto oder brutto angeben. Ist der Auftraggeber ein Verbraucher, werden die Preise in der Regel einschließlich Umsatzsteuer (brutto) angegeben.

                • Inhaber/Facharbeiter
              • Wie soll der Preis im Vertrag ausgewiesen werden?

                In der Regel fällt auf den Werklohn Umsatzsteuer an, die vom Auftragnehmer abzuführen ist. Der Auftragnehmer hat die Umsatzsteuer auf seiner Rechnung auszuweisen. Beauftragt ein Verbraucher ein Bauunternehmen, genügt aber auch die Vereinbarung eines Bruttopreises (also einschließlich Umsatzsteuer). 

                Beauftragt ein Bauunternehmen ein anderes Bauunternehmen, hat der Auftraggeber in bestimmten Fällen ausnahmsweise die Umsatzsteuer abzuführen (§ 13 b UStG). Dies sollte im Vertrag klargestellt werden.

                • als Bruttopreis (einschließlich Umsatzsteuer)
                • Netto, Umsatzsteuer wird zusätzlich ausgewiesen.
                • Netto (ohne Umsatzsteuer), Umsatzsteuer wird nicht ausgewiesen
              • Bitte geben Sie hier den (vorläufigen) Gesamtpreis ein:

                Je nachdem, ob die Umsatzsteuer separat ausgewiesen werden soll oder bereits enthalten ist, ist hier der Netto- (ohne Umsatzsteuer) oder der Bruttopreis anzugeben. Wird nach § 13 b UStG abgerechnet, ist zwangsläufig der Nettopreis anzugeben. 

                • Welche Abzüge sollen vertraglich vereinbart werden?

                  Insbesondere im professionellen Bauvertragsgeschäft werden häufig quotal Abzüge für die Zurverfügungstellung von Baumedien, den Abschluss einer Bauleistungs- oder Bauwesenversicherung durch den Auftraggeber, die Zurverfügungstellung von Sanitäranlagen oder Ähnliches vereinbart. Dies setzt voraus, dass der Auftraggeber tatsächlich diese Medien zur Verfügung stellt. 

                  Diese quotalen Abzüge werden dann von der Schlussrechnung in Abzug gebracht. 

                  • Abzug für Baustrom und Bauwasser
                  • Abzug für Bauleistungsversicherung
                  • Abzug für Sanitäranlagen
                • Darf der Auftragnehmer Nachunternehmer einsetzen?

                  Bei bestimmten Vorhaben kann es sinnvoll sein, den Einsatz von Nachunternehmers auszuschließen, insbesondere um zu verhindern, dass nicht das gebundene Bauunternehmen, sondern unbekannte Subunternehmer den Auftrag ausführen. Als "Mittelweg" lässt sich auch vereinbaren, dass der Einsatz von Subunternehmern der jeweiligen Zustimmung bedarf.

                  • Nur mit vorheriger schriftlicher Genehmigung des Auftraggebers.
                  • Ja, ohne Weiteres.
                  • Nein, generell nicht.
                • Sollen Fristen vereinbart werden?

                  Die Vereinbarung einer Fertigstellungsfrist ist grundsätzlich immer sinnvoll, setzt aber natürlich voraus, dass diese Frist eingehalten werden kann, also der Bauunternehmer nicht behindert wird. Sind andere Gewerke auf der Baustelle, müssen diese koordiniert werden.

                  Die Vereinbarung von Zwischenfristen dient insbesondere der Absicherung bestimmter Meilensteine, um etwa anderen Gewerken die Arbeit zu ermöglichen oder bestimmte Bautenstände bereits in Benutzung zu nehmen. Fristen sind in der Regel vertragsstrafenbewehrt (dazu sogleich).  

                  • Ja, im Vertrag werden Fristen vereinbart.
                  • Nein, es gibt keine Vereinbarungen zu Fristen.
                • Hier können Sie die Fristen eingeben:

                  Hier sind die konkreten Fristen einzutragen, am besten mit Datum, wobei allerdings auch eine bestimmte Dauer, beispielsweise drei Wochen (nach Auftragserteilung) vereinbart werden kann. 

                  • Beginn der Ausführung:
                  • Fertigstellung der Bauleistung:
                  • Zwischenfrist 1:
                  • Zwischenfrist 2:
                  • Zwischenfrist 3:
                • Soll für die Überschreitung der Fristen eine Vertragsstrafe vereinbart werden?

                  Mit der Vertragsstrafe wird der Aufragnehmer für den Fall sanktioniert, dass er die vertraglich vereinbarten Fristen nicht einhält. Der Anfall der Vertragsstrafe setzt natürlich voraus, dass alle sonstigen Voraussetzungen für die rechtzeitige Leistungserbringung vorliegen, etwa Vorgewerke rechtzeitig fertiggestellt wurden. Schafft der Auftragnehmer dennoch seine Leistung nicht innerhalb der vereinbarten Frist, kann die Vertragsstrafe zum Abzug gebracht werden. Nach der Rechtsprechung ist die Vertragsstrafe insgesamt auf 5 % der Bruttoauftragssumme der Höhe nach begrenzt. Höhere Vertragsstrafen dürfen nicht in Formularen vereinbart werden. Die pro Tag anfallende Vertragsstrafe sollte 0,2 % der Bruttoschlussrechnungssumme nicht überschreiten, anderenfalls die Regelung unwirksam sein kann. 

                  • Ja, Vertragsstrafen für alle genannten Fristen
                  • Vertragsstrafe nur für die Fertigstellungsfrist
                  • Die Vereinbarung einer Vertragsstrafe ist nicht notwendig.
                • Welche Unterlagen muss der Auftragnehmer zur Abnahme zur Verfügung stellen?

                  Wenn zu den vom Auftragnehmer zu erstellenden Unterlagen nichts geregelt ist, schuldet er grundsätzlich nur das, was sich aus den DIN-Normen ergibt. Anzuraten ist allerdings eine Vereinbarung der zu übergebenen Unterlagen, sobald dies für den Auftraggeber wichtig ist, beispielsweise Revisionspläne. Die Übergabe von Bedienungsanleitungen und ähnlichen technischen Unterlagen schuldet der Auftragnehmer ohnehin. Auch die Übergabe von Werkplanung, Prüfprotokollen, Herstellerbescheinigungen oder Materialnachweisen sollte ausdrücklich vereinbart werden. 

                  • Revisionszeichnungen
                  • Herstellerbescheinigungen
                • Soll Skonto bei Zahlung innerhalb besonders kurzer Frist vereinbart werden?

                  Üblich ist die Vereinbarung von Skonto für besonders schnelle Zahlungen, beispielsweise von drei Tagen, einer Woche oder auch maximal zehn Tagen. Regelmäßig setzt die Berechtigung der Skontierung den vollständigen Ausgleich der Rechnung voraus. 

                  • Ja, Skonto soll gewährt werden
                  • Nein, kein Skonto
                • Höhe des Skontos und Zahlungsfrist:
                  • Skonto in Höhe von (%)
                  • bei Zahlung innerhalb von (Werktagen)
                • Soll eine bestimmte Gewährleistungsfrist ausdrücklich vereinbart werden?

                  Für Bauleistungen gilt nach dem Gesetz (§ 634 a BGB) eine Gewährleistungsfrist von fünf Jahren. Bei Vereinbarung der VOB/B gelten grundsätzlich vier Jahre. Die Vereinbarung längerer oder kürzerer Fristen ist grundsätzlich möglich. 

                  Wenn es bei den gesetzlichen Fristen bleiben soll, tragen Sie hier einfach nichts ein. Die gesetzliche Gewährleistungsfrist beträgt bei Arbeiten an Bauwerken regelmäßig fünf Jahre, bei Vereinbarung der VOB/B vier Jahre.

                  • Ja, die Gewährleistungsfrist beträgt
                • Sollen Sicherheiten für die Vertragserfüllung und/oder Gewährleistung vereinbart werden?

                  Sicherheiten dienen der Absicherung des Auftraggebers, wenn etwas schief geht. In der Regel werden Bürgschaften vereinbart, es sind aber auch sog. Einbehalten möglich.

                  Vertragserfüllungssicherheit: Insbesondere wegen der Verpflichtung, Abschlagsrechnungen zu bezahlen, kann die Vereinbarung einer sogenannten Vertragserfüllungsbürgschaft für den Auftraggeber Sinn ergeben. Für den Fall, dass der Auftragnehmer nicht vollständig leistet oder der Bauvertrag gekündigt werden muss, sind damit die Ansprüche des Auftraggebers abgesichert, falls (unter Berücksichtigung etwaiger Schadenersatzforderung) eine Überzahlung eingetreten ist. 

                  Gewährleistungssicherheit: Ohne Vereinbarung darf der Auftragnehmer keinen Gewährleistungseinbehalt zum Abzug bringen oder eine Gewährleistungsbürgschaft fordern. Daher ist grundsätzlich zu empfehlen, eine Gewährleistungssicherheit zu vereinbaren. Diese sichert über die Gewährleistungsfrist oder über einen bestimmten Zeitraum die Ansprüche des Auftraggebers für den Fall, dass Mängel auftreten und der Auftragnehmer diese nicht beseitigt. Der Auftraggeber kann sich dann an den Bürgen (in der Regel eine Bank) wenden oder auf den Einbehalt zugreifen, um den zur Mangelbeseitigung notwendigen Betrag zu erhalten. In der Regel ist die Höhe des Gewährleistungseinbehaltes auf 5 % der Abrechnungssumme begrenzt. 

                  • Ja, es soll sowohl eine Vertragserfüllungs-, als auch eine Gewährleistungssicherheit vereinbart werden.
                  • Ja, eine Gewährleistungssicherheit ist zu regeln.
                  • Es soll nur eine Vertragserfüllungssicherheit vereinbart werden.
                  • Nein, es sind keinerlei Sicherheiten notwendig.
                • Soll ein Gerichtsstand vereinbart werden?

                  Die Vereinbarung eines Gerichtsstandes bewirkt, dass jede gerichtliche Auseinandersetzung an dem Gericht dieses Ortes durchgeführt werden muss, egal, welche Partei klagt.

                  • Ja, der Gerichtsstand ist in
                • Hier können Sie noch besondere Vereinbarungen formulieren:

                  Tragen Sie hier ein, was außerdem vereinbart werden soll. Die Rechtswirksamkeit und der Inhalt dieser Vereinbarungen werden nicht überprüft!

                  Wenn Sie später im Formular noch besondere Vereinbarungen ergänzen wollen, aber jetzt noch nicht parat haben, setzen Sie nur den Haken und lassen das Feld frei. Dann können Sie die Vereinbarungen im Formular noch ergänzen.

                  • Hier können Sie die Daten der Vertragspartner eingeben:

                    Wenn Sie die Daten hier eingeben, sollten sie vollständig und präzise sein. Ein Unternehmen ist so zu bezeichnen, wie es im Handelsregister vermerkt ist. Bei Personengesellschaften (GbR) sollten alle Gesellschafter angegeben werden. 

                    Wenn Sie hier nichts eingeben, können Sie die Angaben immer noch im Formular ergänzen. 

                    • Name des Auftraggebers
                    • Adresse Auftraggeber
                    • Vertreter des Auftraggebers
                    • Name des Auftragnehmers
                    • Adresse des Auftragnehmers
                    • Vertreter des Auftragnehmers

                  Hinweis für die kostenlosen Beispiel-Vorlagen, welche auf dieser Seite zum Ausdrucken heruntergeladen werden können:

                  Wie alle anderen kostenlos aus dem Internet zu ladenden Formulare enthält dieses Formular die wesentlichen für die Wirksamkeit eines Vertrages notwendigen Klauseln. Die wichtigen Regelungen hingegen, die dem Vermieter eine günstige Position verschaffen, können wir Ihnen nur liefern, wenn Sie die Abfrageroutine durchlaufen. Dies hat seinen Grund darin, dass diese Regelungen sich nur dann wirksam gestalten lassen, wenn wichtige Eckpunkte und Daten bekannt sind. Deshalb empfehlen wir stets die Erarbeitung eines individuellen Vertrages.

                  Bei einem individuellen Vertrag können hingegen die für Ihre Situation maßgeblichen Umstände berücksichtigt werden.
                  Zudem wird nur dort größter Wert auf Einarbeitung der aktuellen Rechtsprechung gelegt - so dass man einen aktuellen, rechtsgültigen Vertrag erwarten kann.

                  Ein einfacher Mustervertrag/Einheits- ist immer nur ein allgemeingültiger Vordruck und passt nie genau auf den jeweiligen Zweck, sondern muss in Eigenregie angepasst werden um allen Punkten gerecht zu werden. Solche mehr oder weniger formlosen Verträge entfalten nicht selten eine unerwünschte Wirkung wenn es zu Streitfällen kommt und sich die Gegenseite auf ungültige Passagen beruft.

                  Die Nutzung der Formulare und Mietvertragsentwürfe erfolgt auf eigenes Risiko. Der Nutzer hat eigenveranwortlich zu entscheiden, ob er fachmännischen Rat zur Vertragsgestaltung einholt.